Højesteret har i afgørelse af 26. april 2021 givet en væsentlig håndsrækning til forældre, som ønsker at familieoverdrage forældrekøbslejligheden, sommerhuset eller anden fast ejendom til deres børn. (ønsker du ikke mellemregningerne nedenfor, kan du gå direkte til overskriften Højesterets som af 26. april 2021)

 

Baggrund

Værdiansættelsen af fast ejendom, som overdrages i lige linje indenfor familien, har, som det er mange bekendt, i nogle år været genstand for en del usikkerhed. I 1982 indførtes værdiansættelsescirkulæret, hvori det i punkt 6 blev bestemt, at fast ejendom kunne overdrages i familie i lige linje til en pris svarende til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering og derfra i et interval på +/-15%. Cirkulæret finder anvendelse for overdragelser i dødsboer samt ved gave – dvs. i levende live.

Formålet bag cirkulæret var at skabe forudberegnelighed af de skattemæssige konsekvenser ved overdragelse af aktiver og herunder fast ejendom indenfor familien. Denne ellers let forståelige 15%-regel har siden haft meget stor betydning; men den har også været genstand for en del usikkerhed, trods den tilsyneladende enkle formulering.

Reglen kan nemlig kun benyttes, hvis der ikke foreligger såkaldt ”særlige omstændigheder”. Disse særlige omstændigheder nævnes – kunne man sige i en sidebemærkning – i cirkulæret, som fastslår, at prisen kan holdes indenfor +/-15%; ”…medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom…”

Skattemyndighedernes interesse for, hvad der kunne udgøre særlige omstændigheder, som medfører at 15%-reglen ikke kan anvendes, har især gennem de seneste år været meget stor. Det er der for så vidt ikke noget underligt i. Skattemyndighederne har til opgave at sikre korrekt beskatning og herunder beskatning af ejendomsavancer samt bo- og gaveafgift. Og det er klart, at det kan synes lige vel meget belejligt for forældre og børn, hvis man i familien både ved arv og ved gave kan overdrage en ejendom til langt under markedsprisen og dermed måske undgå beskatning af ejendomsavance samt boog gaveafgift. For der kan spares rigtig mange penge, fordi de offentlige ejendomsvurderinger mange steder er håbløst ude af trit med markedspriserne.

Derfor er ”særlige omstændigheder” og tilstedeværelsen eller fraværet af disse så centralt, når man ser på de skattemæssige konsekvenser af en familieoverdragelse.

 

Højesterets dom fra 2016 præciserer særlige omstændigheder

Højesterets kom i dom af 8. april 2016, SKM2016.279.HR, til den konklusion, som er konformt med 1982- cirkulæret, at borgerne har krav på, at 15% reglen kunne anvendes ved overdragelse af fast ejendom indenfor familien, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”

Højesteret lagde i sin afgørelse fra 2016 vægt på de eksempler på særlige omstændigheder, som skifteretten som tidligere retsinstans i samme sag havde oplistet. Disse var i al væsentlighed, at parterne i forbindelse med handlen

  • Ikke må indhente vurdering fra f.eks. ejendomsmægler vedr. værdien
  • Ikke må foretage belåning for køber, som overstiger handelsprisen og, at realkreditbelåning formentlig kun må udgøre 80% af handelsprisen (dette har Landsskatteretten i netop offentliggjort afgørelse af 26. februar 2021 i øvrigt ikke vurderet som særlig omstændighed, der kunne medføre, at 15%-reglen ikke kunne benyttes, da køber i denne sag optog belåning højere end handelsprisen)
  • Ikke må foretage testamentariske eller formuemæssige dispositioner i familien, der indikerer, at parterne reelt lægger en anden handelsværdi til grund

Højesteretssagen fra 2016 omhandlede værdiansættelsen i et dødsbo; men begrebet ”særlige omstændigheder” kan efter vores opfattelse udstrækkes til hele anvendelsesområdet for familieoverdragelser efter værdiansættelsescirkulæret – altså både overdragelse ved død og i levende live. Dette er også udfaldet af Landsskatterettens praksis siden 2016-dommen.

 

Skattestyrelsen søger at udvide begrebet særlige omstændigheder

Siden 2016-dommen har skattemyndighederne udfordret begrebet særlige omstændigheder. Flere sager har været prøvet ved Landsskatteretten, som er den øverste klageinstans, man har i skattesystemet, inden en skattesag evt. overgår til afgørelse ved domstolene. Landsskatterettens afgørelser har generelt umådelig stor værdi som fortolkning af gældende ret, idet rigtig mange skattesager slutter der, inden de kommer til domstolene.

Der har ved Landsskatteretten været særligt to afgørelser, hvor Skattestyrelsen ikke har fået medhold i at udvide begrebet særlige omstændigheder.

I den ene sag havde en bedstefar købt en ejendom, som han kort tid efter solgte til omtrent det halve til sit barnebarn efter 15%-reglen. I den anden sag havde nogle arvinger fået arveudlagt en ejendom efter 15%- reglen, som de kort tid efter solgte til en langt højere pris. I begge sager søgte Skattestyrelsen af udvide begrebet særlige omstændigheder til også at omfatte den situation, hvor markedsprisen på den pågældende ejendom helt åbenlyst var højere end den offentlige vurdering. Det var således efter Skattestyrelsens opfattelse en særlig omstændighed (der medfører at 15%-reglen ikke kan anvendes), at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er opdaterede i en længere periode.

Begge ovennævnte sager tabte Skattestyrelsen ved Landsskatteretten, og begge sager er af Skattestyrelsen indbragt for domstolene og afventer nu afgørelse ved Østre Landsret.

I forbindelse med de ventede nye ejendomsvurderinger, træder et nyt værdiansættelsescirkulære i kraft, som indeholder en 20%-reglen, som modsvarer den nuværende 15%-reglen, men ud fra (antageligt) mere markedslignende ejendomsvurderinger samt ud fra lidt strengere kriterier herunder af, hvornår særlige omstændigheder forligger. Skattestyrelsen har i tilknytning hertil udarbejdet et styresignal, som betydeligt udvider, hvornår der er tale om særlige omstændigheder – herunder med åbning for, at en uoverensstemmelse med de generelle markedspriser kan udgøre en sådan særlig omstændighed.

 

Og nu til det nye

Højesterets afgørelse af 26. april 2021

Højesterets afgørelse af 26. april 2021 omhandler værdiansættelsen af udlejningsejendomme, som skulle overgå fra et dødsbo til arvingerne. Arvingerne ønskede at benytte 15%-reglen. Skatteforvaltningen havde dog – ud fra helt rimelige markedsprisberegninger for udlejningsejendomme – beregnet en langt højere værdi, ligesom man kunne støtte denne værdi på de generelle priser for tilsvarende ejendomme.

Højesteret fastslår i afgørelsen af 26. april 2021, at det er hele forudsætningen bag værdiansættelsescirkulæret, at det er det offentlige, som må bære risikoen for at de offentlige ejendomsvurderinger ikke svarer til markedspriserne – også selvom de offentlige ejendomsvurderinger igennem en længere periode ikke er blevet ajourført.

Det er således ikke udtryk for en særlig omstændighed, når Skattestyrelsen ved fremlæggelse af markedspriser og beregninger af markedsværdien påpeger, at den offentlige vurdering ikke er udtryk for markedsværdien. For at der kan være tale om særlige omstændigheder, som måtte medføre, at 15%-reglen ikke kan anvendes, skal der være tale om forhold, som vedrører den konkrete ejendom.

Med Højesterets afgørelse synes vejen således at være banet for, at man med større sikkerhed, end der har været længe, kan familieoverdrage efter 15%-reglen, når der ikke foreligger særlige omstændigheder, som kan henføres til den konkrete ejendom.

Der er tale om en afgørelse, som i væsentligt omfang bidrager til den retssikkerhed og forudberegnelighed, som i de seneste år ikke har været en selvfølge på området for familieoverdragelser af fast ejendom.

Overvejer du at familieoverdrage efter de gamle ejendomsvurderinger, er det formentlige et rigtig godt tidspunkt nu.

Kontakt os på info@privatrevision.dk eller på 72 20 66 55

Der har flere gange været ytret politiske ønsker om at begrænse forældrekøb og særligt at begrænse adgangen til brug af virksomhedsordningen for dem, der har et forældrekøb.

Senest i slutningen af 2019 og i begyndelsen af 2020 varslede man fra politisk side stramninger og herunder, at virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen ikke længere skulle kunne benyttes til forældrekøb.

Heldigvis ser det ud til, at man undervejs i processen har fået øje på, at det at tvinge forældrekøb ud af virksomhedsordningen kunne have dramatiske konsekvenser for helt almindelige selvstændigt erhvervsdrivende, som i forvejen brugte virksomhedsordningen, og som at den grund var tvunget til også at lade deres forældrekøb omfatte. Disse ville nemlig risikere at blive beskattet, som om de havde hævet overskud af deres virksomhed svarende til forældrekøbsboligens værdi – uden modregning af evt. lån i boligen. Forældrekøbere, som til hverdag er lønmodtagere, ville ikke mærke denne konsekvens.

Indgrebet mod forældrekøb er heldigvis til at overse

Med Finansloven for 2021 har det politiske flertal tilsyneladende besindet sig, og indgrebet mod forældrekøb i virksomhedsordningen har fortonet sig i en mere begrænset ”rentekorrektion”.
Rentekorrektion er et redskab, man har i virksomhedsordningen, som kan benyttes til at korrigere et fradrag for renter eller til at give afkast af indestående kapital i virksomhedsordningen. En rentekorrektion flytter en indkomst eller her et fradrag ved at flytte et beløb imellem indkomsttyperne personlig indkomst og kapitalindkomst, idet disse beskattes forskelligt.

Ved det nye indgreb fungerer rentekorrektion for forældrekøbsboliger således, at forældrekøberen rentekorrigeres med et beløb, der stort set svarer til renter og bidrag på forældrekøbsboligen. Til og med 2020 har man som forældrekøber i virksomhedsordningen haft mulighed for at fradrage rente- og bidragsudgifter i selve virksomhedsindkomsten. Dette har medført, at særligt topskatteydere med et forældrekøb, der gav underskud, har oplevet at ”få fradrag i topskatten” for underskuddet (altså rentedelen) i sit forældrekøb.

Med den nye rentekorrektion, som træder i kraft primo 2021, får forældrekøbere kun det almindelige rentefradrag på renter og bidrag, som vedrører en bolig, der udlejes til børn eller forældre. Der rentekorrigeres ved at flytte et beløb svarende til rentekorrektionen til den personlige indkomst fra kapitalindkomsten, hvori disse renter og bidrag således i stedet fradrages. Dette medfører for en topskatteyder, at man i stedet for et fradrag på ca. 57% for sine renteudgifter i forældrekøbet (marginalskat for personlig indkomst) må nøjes med et på 25-42% alt efter skatteyders kapitalindkomstforhold i øvrigt.

Lad os tage et eksempel. En almindelig 2-værelses lejlighed kan mange steder fortsat erhverves for 2,5 mio.

Ved 80% belåning med et fastforrentet 30-årigt lån, har man en årlig rentebelastning, som starter ved ca. 24.000 kr., og som efter 10 år er faldet til ca. 17.000 kr. pr. år.  Før indgrebet kunne en topskatteyder med underskud og fuld effekt at rentefradraget i virksomhedsordningen i det første hele år kunnet opnå en skatteværdi af rentefradraget på 13.680 kr. Dette fradrag falder efter indgrebet til 7.680 kr., hvis man antager, at det gennemsnitlige rentefradrag i kapitalindkomsten er 32%. Altså en forskel på 500 kr. pr. måned ved et lån på 2 mio. kr. – eller 300 kr. pr. lånt mio. kr. pr. måned.
Dette er formentlig til at leve med, når man ser på forældrekøbets øvrige fordele.

Forældrekøb kan nemlig blive i virksomhedsordningen. Og det er hovedsagen. Både for den erhvervsdrivende, som slipper for at tvangshæve af sine overskud, som måske stammer fra den øvrige erhvervsvirksomhed. Men også for lønmodtageren, for hvem den eneste selvstændige erhvervsmæssige aktivitet er forældrekøbet.

Uden at nedenstående skal anses for udtømmende kan man nævne følgende fordele, som består:

  • Overskud som opspares i virksomhedsordningen, og som altså ikke hæves ud til privat, beskattes foreløbigt med 22%. Midlerne herfra kan benyttes til afvikling af gæld eller til køb af endnu en forældrekøbsbolig, hvis man har flere børn.
    Hvis man læser vores indlæg om familieoverdragelser, vil man se nogle af fordelene ved at have flere forældrekøbsboliger https://foraeldrekoebsguiden.dk/category/viden/
  • Man bevarer mellemregning og indskudskonto, registrering af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum og andre registreringer, der kan vise sig at være hensigtsmæssige senere.
  • Der er for de allerfleste behov for regnskabsmæssig og skattemæssig bistand til forældrekøbet. Dette er hensigtsmæssigt både for forældrene/skatteyderne og for samfundet, fordi reglerne bliver brugt, som det er hensigten. Dette er ikke blevet enklere med rentekorrektionen. Desuden er det en fordel for alle, at borgerne ved at kende en revisor, de bruger til deres forældrekøb, har en let adgang til at få vejledning i det, der er den største udgift for de fleste: Skat (vi mener ikke, at det er sammenligneligt i stedet at ringe til Skattestyrelsen for vejledning).
  • Der er øgede muligheder for fradrag. Dels fordi der sker en sikker registrering, og dels fordi erhvervsdrivende har visse muligheder for fradrag for hold af bil, telefon m.v.

Endelig kan man konstatere, at det har været omdiskuteret, om der skulle foretages indgreb mod forældrekøb. For uanset politisk observans, er det objektivt et udtryk for, at man stilles dårligere rent skattemæssigt, når man udlejer til sine børn, end hvis man udlejer til fremmede – også selvom effekten er begrænset. Politiske flertal har det som bekendt med at ændre sig. Vi må se, hvor længe vi har rentekorrektion. Indtil videre ser det dog ud til at være til at leve med.
NB: Kapitalafkastordningen omtales ikke videre ovenfor, da denne alligevel ikke er relevant i disse år, hvor kapitalafkastsatsen er 0%.

Den nye lejelov 1. juli 2015:

Artiklen beskriver, hvilken betydning den nye lejelov vil have for udlejere. Det kan have store økonomiske konsekvenser, hvis du ikke er sat ind i de nye regler. Derfor gives herunder et overblik over, de væsentligste bemærkninger til den nye lov.

Obligatorisk ind- og fraflytningsrapport:

Du skal fremover som udlejer lave et fælles eftersyn af lejemålet med din lejer ved både tilflytning og fraflytning. Udlejer skal udarbejde en skriftlig indflytnings- og fraflytningsrapport, som b.la. indeholder en beskrivelse af lejemålets stand (for hvert enkelt rum). I den forbindelse er det en god idé at tage billeder, så du som udlejer kan dokumentere eventuel misligholdelse. Har udlejer ikke udarbejdet rapporten og udleveret kopi af denne til lejer, kan udlejer ikke kræve, at lejer skal dække omkostningerne til istandsættelse ved fraflytning.

Nye grænser for istandsættelse:

Det er ikke længere muligt for udlejer at skrive i lejekontrakten, at lejer skal aflevere et lejemål nyistandsat ved fraflytning.

Udlejer kan efter de nye regler kun forlange, at lejemålet afleveres i en stand, hvor lejer dækker udgifter til en såkaldt normalistandsættelse. Herunder ligger b.la.: Nødvendig hvidtning, maling og tapetsering – inklusiv maling af træ og jern. Du kan som udlejer endvidere kræve mellemslibning og lakering af gulve, hvis dette er nødvendigt.

Der skal påvises et konkret behov for istandsættelse, før udlejer kan kræve omkostninger dækket af lejer.

Løbende vedligeholdelse:

I de nye regler fremgår det, at det til enhver tid er udlejers pligt at stå for vedligeholdelsen af lejemålet.

Er der tale om en større ejendom, skal udlejer udarbejde tiårige vedligeholdelsesplaner for eksempelvis tag- og facaderenovering. Gør udlejer ikke det, kan der ikke opkræves betaling for udvendig vedligeholdelse af lejer.

Trappeleje er ikke muligt:

I dag er det i nogle lejemål muligt for udlejer at lade huslejen stige med et bestemt beløb hvert år. Dette vil ikke længere være en mulighed.

Man skal som udlejer fremover benytte nettoprisindekset, hvilket indbefatter en række komplicerede regler, der afhænger af, om udlejer lejer ejendommen ud efter omkostningsbestemt leje.

Det anbefales i denne forbindelse, at man tager advokat eller revisor med på råd.

Er lejekontrakten indgået før 1. juli 2015, vil de nugældende regler om trappeleje stadig være gældende efter den nye lov træder i kraft.

Billigere forhåndsgodkendelse af huslejen:

I dag koster det 3.500 kr. for dig som udlejer at få huslejenævnet til at forhåndsgodkende din husleje. Prisen nedsættes efter de nye regler til 500 kr.

I tilfælde af at du udlejer til nærtstående familiemedlem, anbefales det, at du tager din revisor med på råd, da det kan have skattemæssige konsekvenser at fastsætte huslejen for lavt.

Sebastian Brixius Andersen

skattekonsulent, HA(jur.)-skat

Hos PrivatRevision har vi været aktive inden for rådgivning omkring forældrekøb i en årrække. Faktisk har vi specialiseret os så meget i emnet, at vi godt tør kalde os specialister på området.

I de første måneder i 2015 er antallet af lejligheder i studiebyerne – solgt som forældrekøb – steget markant.

Boligmarkedet er så småt på vej ud af krisen, og priserne på lejligheder i Aarhus og København er tydeligt begyndt at stige. Priserne er dog efter vor opfattelse ikke voldsomt høje endnu – henset til renteniveauet.

Det lave renteniveau muliggør, at forældrekøbere kan købe og udleje en lejlighed relativt billigt til deres børn med begrænset eller intet tab på den løbende drift. Som tommelfingerregel kan der for tiden laves et neutralt setup (hvor forældrenes økonomi ikke belastes i det daglige) med en 2-værelses lejlighed til 1,7 mio kr. kombineret med 20% udbetaling og 2% fastforrentet lån med afdragsfrihed. Tilvælges afdrag må disse ses som en opsparing – hvilket de ret beset også er.

Der er naturligvis også mulighed for at vælge f.eks. 1½% fastforrentede lån, hvis en fast lav rente er toppriotitet. Er man mere risikovillig, eller har man en kortere investeringshorisont, kunne de meget lavt forrentede FlexLån måske være en interessant mulighed.

Hvis du går og overvejer forældrekøb, bør du, efter vores opfattelse, være særligt opmærksom på følgende:

1. Find en lejlighed med en beliggenhed, som enten objektivt set er attraktiv, eller som du i hvert fald finder attraktiv. Under den seneste krise på boligmarkedet var prisfaldene som hovedregel ganske beskedne for de bedre beliggende 2- og 3-værelses lejligheder i studiebyerne.

2. Sørg for at du synes, at lejligheden og beliggenheden er et rart sted at være. At der f.eks. er et godt lys, en fin stor stue, godt gårdmiljø etc. Synes du, at lejligheden er et rart sted at være, er det vel ikke usandsynligt, at en senere køber også vil synes dette. Netop købers fornemmelse og velbefindende kan have betydelig indflydelse på den pris, du senere opnår for boligen.

3. Vær opmærksom på, om der er begrænsninger i forhold til udlejning – evt. i ejerforeningens vedtægter.

4. Tag revisor med på råd INDEN de første penge betales. Særligt ved anvendelse af virksomhedsordningen er rækkefølgen af betalinger ofte vigtig, hvis du vil stilles bedst muligt ved senere beskatning af evt. overskud.

Ved PrivatRevision har vi pakkeløsningen “Forældrekøb Opstart”, hvor vi igennem et notat gennemgår sagen og udarbejder budgetter på kort og på langt sigt. Dermed har du et godt beslutningsgrundlag og et overblik over investeringen.

5. Konsultér en advokat omkring berigtigelse af handlen, eller hvis der er andre juridiske ikke-skatteretlige problemstillinger.

6. Vær opmærksom på reglerne for udlejning – både ved udlejning til børn og i særdeleshed, hvis lejligheden på et tidspunkt skal udlejes til fremmede. Vi rådgiver gerne herom.

7. Sørg for at få aflagt skatteregnskab med revisors hjælp hvert år. Det betaler sig. Fordelene er som regel størst ved anvendelse af virksomhedsordningen. Korrekt anvendelse af denne kræver dog revisorbistand.

Kontakt os og hør hvordan vi kan hjælpe dig med dit forældrekøb.

Tendensen hvor forældre køber en ejerlejlighed, som de udlejer til deres børn, er for alvor ved at vende tilbage.

PrivatRevision har siden foråret 2013 oplevet en markant fremgang i interessen fra forældre, som ønsker at købe en ejerlejlighed, de kan udleje til deres (som regel) studerende børn.

Arrangementet består af, at forældre køber en ejerlejlighed, som er velegnet til udlejning. Man bør her være ganske opmærksom på lejelighedens beliggenhed og dens anvendelighed som udlejningsobjekt, hvis man kommer til at sidde med lejligheden i en periode efter, at børnene er fraflyttet igen.

Når man lejer lejligheden ud til sine børn, vil man ofte have en interesse i, at leje den billigst muligt ud. Dette skyldes, at barnet skal betale sin husleje at midler, det har betalt skat af. Selvsamme husleje er skattepligtig indkomst ved forældrene. Derfor bør lejen fastsættes så lavt som muligt set ud fra et skattemæssigt perspektiv.

De fleste udlejningslejligheder giver skattemæssigt underskud i de første år. De svinger meget fra lejlighed til lejlighed, hvornår der begynder at opstå overskud af udlejningsforretningen.

Hvis forældrene indtræder i virksomhedsskatteordningen med udlejningsvirksomheden, vil disse skattemæssige underskud kunne modregnes direkte i den personlige indkomst og dermed i topskattegrundlaget.

Når der kommer overskud, kan man vælge at lade midlerne blive stående i virksomhedsordningen til en foreløbig beskatning på 25%. Man kan også vælge at hæve overskuddene, når de opstår, og overgå til den lavere kapitalindkomstbeskatning. Mulighederne er mange.

Et forældrekøbsarrangement et selvsagt attraktivt for barnet, som kommer godt i gang med voksenlivet i en bolig i omgivelser, som forældrene har indflydelse på, og til en rimelig udgift.

Forældrene kan glæde sig over, at denne hjælp til deres børn er delvist fradragsberettiget. Desuden viser forældrekøbene sig ofte senere at blive en god forretning, når lejemålene udlejes til fremmede eller, når de sælges efter en årrække med fortjeneste.

Forældrekøb ses både som traditionelle forældrekøb, hvor børn bor til leje i deres forældres lejlighed.  Der ses dog også en stigende tendens til de såkaldt omvendte forældrekøb, hvor voksne børn køber en lejlighed til deres pensionerede forældre. Arrangementet kan principielt sammensættes på samme måde. Tillige kan forældrene (de ældste af dem) ofte få en del af lejen finansieret via boligsikring.

Tag en snak med os, hvis du vil vide mere om forældrekøb. Vi håndterer sager om forældrekøb hver uge. Vi hjælper både med budget, fremskrivning og overblik samt vejledning om, hvordan man skal forholde sig. Vi kan hjælpe under købet, og vi kan hjælper efterfølgende med den løbende vedligeholdelse, skattemæssige håndtering m.v.