Der har flere gange været ytret politiske ønsker om at begrænse forældrekøb og særligt at begrænse adgangen til brug af virksomhedsordningen for dem, der har et forældrekøb.

Senest i slutningen af 2019 og i begyndelsen af 2020 varslede man fra politisk side stramninger og herunder, at virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen ikke længere skulle kunne benyttes til forældrekøb.

Heldigvis ser det ud til, at man undervejs i processen har fået øje på, at det at tvinge forældrekøb ud af virksomhedsordningen kunne have dramatiske konsekvenser for helt almindelige selvstændigt erhvervsdrivende, som i forvejen brugte virksomhedsordningen, og som at den grund var tvunget til også at lade deres forældrekøb omfatte. Disse ville nemlig risikere at blive beskattet, som om de havde hævet overskud af deres virksomhed svarende til forældrekøbsboligens værdi – uden modregning af evt. lån i boligen. Forældrekøbere, som til hverdag er lønmodtagere, ville ikke mærke denne konsekvens.

Indgrebet mod forældrekøb er heldigvis til at overse

Med Finansloven for 2021 har det politiske flertal tilsyneladende besindet sig, og indgrebet mod forældrekøb i virksomhedsordningen har fortonet sig i en mere begrænset ”rentekorrektion”.
Rentekorrektion er et redskab, man har i virksomhedsordningen, som kan benyttes til at korrigere et fradrag for renter eller til at give afkast af indestående kapital i virksomhedsordningen. En rentekorrektion flytter en indkomst eller her et fradrag ved at flytte et beløb imellem indkomsttyperne personlig indkomst og kapitalindkomst, idet disse beskattes forskelligt.

Ved det nye indgreb fungerer rentekorrektion for forældrekøbsboliger således, at forældrekøberen rentekorrigeres med et beløb, der stort set svarer til renter og bidrag på forældrekøbsboligen. Til og med 2020 har man som forældrekøber i virksomhedsordningen haft mulighed for at fradrage rente- og bidragsudgifter i selve virksomhedsindkomsten. Dette har medført, at særligt topskatteydere med et forældrekøb, der gav underskud, har oplevet at ”få fradrag i topskatten” for underskuddet (altså rentedelen) i sit forældrekøb.

Med den nye rentekorrektion, som træder i kraft primo 2021, får forældrekøbere kun det almindelige rentefradrag på renter og bidrag, som vedrører en bolig, der udlejes til børn eller forældre. Der rentekorrigeres ved at flytte et beløb svarende til rentekorrektionen til den personlige indkomst fra kapitalindkomsten, hvori disse renter og bidrag således i stedet fradrages. Dette medfører for en topskatteyder, at man i stedet for et fradrag på ca. 57% for sine renteudgifter i forældrekøbet (marginalskat for personlig indkomst) må nøjes med et på 25-42% alt efter skatteyders kapitalindkomstforhold i øvrigt.

Lad os tage et eksempel. En almindelig 2-værelses lejlighed kan mange steder fortsat erhverves for 2,5 mio.

Ved 80% belåning med et fastforrentet 30-årigt lån, har man en årlig rentebelastning, som starter ved ca. 24.000 kr., og som efter 10 år er faldet til ca. 17.000 kr. pr. år.  Før indgrebet kunne en topskatteyder med underskud og fuld effekt at rentefradraget i virksomhedsordningen i det første hele år kunnet opnå en skatteværdi af rentefradraget på 13.680 kr. Dette fradrag falder efter indgrebet til 7.680 kr., hvis man antager, at det gennemsnitlige rentefradrag i kapitalindkomsten er 32%. Altså en forskel på 500 kr. pr. måned ved et lån på 2 mio. kr. – eller 300 kr. pr. lånt mio. kr. pr. måned.
Dette er formentlig til at leve med, når man ser på forældrekøbets øvrige fordele.

Forældrekøb kan nemlig blive i virksomhedsordningen. Og det er hovedsagen. Både for den erhvervsdrivende, som slipper for at tvangshæve af sine overskud, som måske stammer fra den øvrige erhvervsvirksomhed. Men også for lønmodtageren, for hvem den eneste selvstændige erhvervsmæssige aktivitet er forældrekøbet.

Uden at nedenstående skal anses for udtømmende kan man nævne følgende fordele, som består:

  • Overskud som opspares i virksomhedsordningen, og som altså ikke hæves ud til privat, beskattes foreløbigt med 22%. Midlerne herfra kan benyttes til afvikling af gæld eller til køb af endnu en forældrekøbsbolig, hvis man har flere børn.
    Hvis man læser vores indlæg om familieoverdragelser, vil man se nogle af fordelene ved at have flere forældrekøbsboliger https://foraeldrekoebsguiden.dk/category/viden/
  • Man bevarer mellemregning og indskudskonto, registrering af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum og andre registreringer, der kan vise sig at være hensigtsmæssige senere.
  • Der er for de allerfleste behov for regnskabsmæssig og skattemæssig bistand til forældrekøbet. Dette er hensigtsmæssigt både for forældrene/skatteyderne og for samfundet, fordi reglerne bliver brugt, som det er hensigten. Dette er ikke blevet enklere med rentekorrektionen. Desuden er det en fordel for alle, at borgerne ved at kende en revisor, de bruger til deres forældrekøb, har en let adgang til at få vejledning i det, der er den største udgift for de fleste: Skat (vi mener ikke, at det er sammenligneligt i stedet at ringe til Skattestyrelsen for vejledning).
  • Der er øgede muligheder for fradrag. Dels fordi der sker en sikker registrering, og dels fordi erhvervsdrivende har visse muligheder for fradrag for hold af bil, telefon m.v.

Endelig kan man konstatere, at det har været omdiskuteret, om der skulle foretages indgreb mod forældrekøb. For uanset politisk observans, er det objektivt et udtryk for, at man stilles dårligere rent skattemæssigt, når man udlejer til sine børn, end hvis man udlejer til fremmede – også selvom effekten er begrænset. Politiske flertal har det som bekendt med at ændre sig. Vi må se, hvor længe vi har rentekorrektion. Indtil videre ser det dog ud til at være til at leve med.
NB: Kapitalafkastordningen omtales ikke videre ovenfor, da denne alligevel ikke er relevant i disse år, hvor kapitalafkastsatsen er 0%.