Familieoverdragelse
Der kan være mange gode grunde til at familieoverdrage fast ejendom til sine børn. Dels kan man begunstige sine børn. Man kan holde en ejendom i familien. Eller man kan helt enkelt undgå beskatning af en ellers skattepligtig ejendomsavance.
Når en ejendom skal videreoverdrages til børnene, skal der fastsættes en værdi for denne ejendom – og særligt her skal man være meget opmærksom på gældende skatteregler og retspraksis.
Hovedreglen er, at der skal handles på markedsvilkår, når nærtstående personer handler internt med hinanden. Det vil sige til en pris, som forældrene ville kunne sælge ejendommen til på det frie boligmarked.
Den meget benyttede undtagelse hertil er 15%-reglen, som fremgår af værdiansættelsescirkulæret fra 1982, som stadig er gyldigt for det flertal af ejendomme, hvor de gamle vurderinger endnu er gældende.
OBS: Det foreløbige ejendomsvurderinger har IKKE retskraft i forhold til familieoverdragelser. Læs evt. mere om dette nederst på siden.
Efter 15%-reglen kan man værdiansætte ejendomme i prisintervallet +/- 15% af den senest kendte offentlige vurdering.
Det kan umiddelbart forekomme simpelt at forholde sig til – men det er det bestemt ikke. Desværre har retspraksis de seneste år vist, at der er stor usikkerhed omkring skatteyders mulighed for at anvende 15%-reglen, og skattemyndighederne udfordrer ofte forældre og børns ret til at handle efter denne regel – antageligt fordi forældrene ofte kan undgå beskatning af en ejendomsavance, og at børnene i næsten alle tilfælde får en stor skattefri fordel/gave.
Højesteret har i 2016 fastslået, at skatteyder som udgangspunkt har et krav på at overdrage en ejendom til den offentlige vurdering +/- 15% med mindre, at der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Særlige omstændigheder kan f.eks. være, hvis:
- Ejendommen har været vurderet i forbindelse med overdragelsen
- Ejendommen belånes til højere værdier end overdragelsessummen
- Øvrige børn/arvtagere kompenseres ved gave eller testamente i forbindelse med overdragelsen
- Der er foretaget væsentlige forbedringer på ejendommen siden seneste vurdering
Østre Landsret har i januar 2023 suppleret med, at der heller ikke de seneste par år må været foretaget væsentligt større belåning, end der handles til. Dette kræver dog konkret vurdering.
I 2021 hjalp Højesteret yderligere ved at fastslå, at de offentlige er nærmest til at bære risikoen for, at de offentlige vurderinger ikke er opdaterede. Det er altså ikke en særlig omstændighed, at den offentlige vurdering til tider er langt fra den formodede markedspris.
Endelig har Skatterådet og Landsskatteretten truffet en række afgørelser, som nærmere forholder sig til sammenhængen imellem forældrenes ejertid og den forskel, der er i forældrenes købspris for den pågældende ejendom og den pris, de vil sælge til deres barn/børn til.
Praksis ændrer sig løbende. Man skal således være særligt varsom, hvis man påtænker at overdrage en ejendom til næste generation efter 15%-reglen, og derfor er det vigtigt, at man allierer sig med en rådgiver, der har indgående kendskab til, hvad der lovmæssigt rører sig på dette område.
Desuden skal man sikre sig, at ejendommens vurderingsstatus svarer til de faktiske omstændigheder, som overdragelsen baseres på. Hvis dette ikke er tilfældet, vil 15%-reglen ikke kunne anvendes.
Man skal også have for øje, at det udelukkende er personer omfattet af boafgiftslovens § 22, der kan anvende 15%-reglen som værdiansættelsesnorm.
Søg altid sagkyndig bistand, hvis I påtænker at familieoverdrage en ejendom. Det kan koste dyrt at lade være.
Hos PrivatRevision kan vi bistå med al rådgivning omkring familieoverdragelser af fast ejendom, herunder overdragelsesaftale, skøde, gældsbreve og skatterådgivning.