Familieoverdragelse

På et tidspunkt i livet, kan det blive relevant for en familie at se på mulighederne for at overdrage fast ejendom videre til næste generation.

Det kan for visse forældre være ønskeligt at overdrage en bolig videre til sine børn, så boligen bliver i familiens sfære. Der kan også være mere økonomiske overvejelser bag, hvor det primære formål er at begunstige sine børn på bedst mulig vis.

Når en ejendom skal videreoverdrages til børnene, skal der fastsættes en værdi for denne ejendom – og særligt her skal man være meget opmærksom på gældende skatteregler og retspraksis.

Hovedreglen er, at der skal handles på markedsvilkår, når nærtstående personer (familiemedlemmer) handler internt med hinanden. Det vil sige til en pris, som forældrene ville kunne sælge ejendommen til på det frie boligmarked.

Hvis man ikke kender salgsprisen, herunder ikke har fået ejendommen vurderet af en sagkyndig/ejendomsmægler, giver Skattestyrelsens værdiansættelsescirkulære fra 1982 dog mulighed for, at man kan værdiansætte ejendommen i prisintervallet +/- 15% af den senest kendte offentlige vurdering. Denne mulighed benævnes i daglig tale som ”15%-relgen”.

Det kan umiddelbart forekomme simpelt at forholde sig til – men det er det bestemt ikke. Desværre har retspraksis de seneste år vist, at der er stor usikkerhed omkring skatteyders mulighed for at anvende 15%-reglen.

Højesteret har dog i 2016 fastslået, at skatteyder som udgangspunkt har et krav på at overdrage en ejendom til den offentlige vurdering +/- 15% med mindre, at der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Særlige omstændigheder kan f.eks. være, hvis:

• Ejendommen har været vurderet i forbindelse med overdragelsen
• Ejendommen belånes til højere værdier end overdragelsessummen
• Øvrige børn/arvtagere kompenseres ved gave eller testamente i forbindelse med overdragelsen
• Der er foretaget væsentlige forbedringer på ejendommen siden seneste vurdering, som ikke afspejles i vurderingen

Det er ikke præcist fastlagt, hvad ”særlige omstændigheder” dækker over, og der er i skrivende stund flere verserende sager ved Skatterådet, Landsskatteretten og domstolene, som vedrører denne problematik.

Man skal således være særligt varsom, hvis man påtænker at overdrage en ejendom til næste generation efter 15%-reglen, og derfor er det vigtigt, at man allierer sig med en rådgiver, der har indgående kendskab til, hvad der lovmæssigt rører sig på dette område.

Desuden skal man sikre sig, at ejendommens vurderingsstatus svarer til de faktiske omstændigheder, som overdragelsen baseres på. Hvis dette ikke er tilfældet, vil 15%-reglen ikke kunne anvendes.

Man skal også have for øje, at det udelukkende er personer omfattet af boafgiftslovens § 22, der kan anvende 15%-reglen som værdiansættelsesnorm.

I forbindelse med familieoverdragelser af helårsboliger, ser man oftest følgende to scenarier.

For det første findes de situationer, hvor forældrene overdrager boligen til børnene, og hvor forældrene bliver boende som lejere.

Her skal man være opmærksom på, at børnene kun kan sælge ejendommen skattefrit i fremtiden, hvis de reelt selv har boet i ejendommen. Hvis de ikke har boet i ejendommen, skal der betales avanceskat ved salget. Denne skat overstiger i langt de fleste tilfælde den potentielle gave- eller arveafgift, som børnene har kunne spare ved at overdrage efter 15%-reglen – særligt hvis der er overdraget til en lav pris. Dette skal man have for øje.

For det andet kan forældre have et ønske om at overdrage en forældrekøbsbolig, hvor barnet bor til leje i forvejen.

Denne løsning er ofte meget gunstig ved brug af 15%-reglen, da børnene har gode muligheder for at kunne sælge skattefrit under Parcelhusreglen efter boligen er overdraget. Forældrene kan som led heri også ofte undgå at skulle betale avanceskat.

Man kan dog ende i et decideret skattehelvede, hvis man som skatteyder disponerer forkert.

Hvis Skattestyrelsen har mulighed for at tilsidesætte værdiansættelsen efter 15%-reglen (fordi der foreligger ”særlige omstændigheder”) og dermed foretage en sagkyndig vurdering, kan det medføre, at forældrene avancebeskattes, og at børnene samtidig gavebeskattes. Man kan således ikke udelukke en dobbeltbeskatning. Det kan heller ikke udelukkes, at skattemyndighederne pålægger bøder for skattesvig.

Søg altid fagkyndig bistand, hvis I påtænker at familieoverdrage en ejendom. Det kan koste dyrt at lade være.

Hos PrivatRevision kan vi bistå med al rådgivning omkring familieoverdragelser af fast ejendom, herunder overdragelsesaftale, skøde, gældsbreve og skatterådgivning.