Forældrekøb og rentekorrektion
Fra og med indkomståret 2021 skal forældre, der udlejer en bolig til deres børn, og som benytter virksomhedsordningen, betale rentekorrektion.
Virksomhedsordning og forældrekøb
Forældrekøb i virksomhedsordningen har i mange år været attraktivt. Der har været indlysende fordele i at hjælpe sit barn til en god studiebolig og samtidig have en lejlighed i en studieby, hvor priserne er steget meget i de seneste år.
Har man benyttet virksomhedsordningen, har man også kunnet opspare overskud til lav foreløbig skat på 22%, og man har kunnet fradrage renterne vedr. den udlejede bolig direkte i virksomhedens resultat. Har resultatet inkl renter været negativt, og har man været topskatteyder, har man således kunnet tale om, at renterne fradrages direkte i topskattegrundlaget. Dette har i mange tilfælde været realiteterne for forældrekøbere.
Rentekorrektion fra 2021
Fra og med 2021 reduceres denne fordel ved det store rentefradrag. Via en såkaldt ”rentekorrektion” bliver resultatet i store træk det, at forældrekøberne kun får det almindelige rentefradrag for renterne i deres forældrekøb. Dette medfører, at hvor man før rentekorrektionen sparede ca. 43-57 kr. i skat pr. 100 kr. betalt i renter og bidrag, sparer man nu kun ca. 33% i skat for de flestes vedkommende (intervallet er 25-43% alt efter kapitalindkomstforhold lidt ud over gennemsnittet).
Dette har gjort forældrekøb lidt dyrere for forældrene, om end konsekvensen af et reduceret rentefradrag naturligvis er overkommeligt med de lave rentesatser, der har været gældende i de seneste år.
Betaler man som forældre eksempelvis 20.000 kr. i renter om året på sin forældrekøbsbolig, ”koster” rentekorrektionen således ca. 5.000 kr., hvis man er topskatteyder og har beherskede kapitalindkomstforhold i øvrigt og dermed med en fradragsværdi på 33% renter.
Det er klart, at beregner man i et scenario med et 4% realkreditlån, som kan være realiteten ved et nyt forældrekøb i sommeren 2022, og hvor der (formentlig midlertidigt) er et rentehop, bliver effekten af rentekorrektionen større, fordi renteudgiften er højere.
Negativ særbehandling af forældrekøb
Udlejning af fast ejendom er som et knæsat princip i dansk skatteret at betragte som erhvervsmæssig virksomhed. Dermed kan virksomhedsordningen benyttes, hvis man i øvrigt holder virksomhed og privatøkonomi adskilt, og hvis man i øvrigt opfylder regnskabskravene. Benytter man virksomhedsordningen og herunder ved udlejning af fast ejendom, kan udgifter til renter og bidrag fradrages i virksomhedens indkomst på lige fod med andre driftsomkostninger.
Fra 2021 kan man dog ikke længere få samme fradrag for renterne, hvis man udlejer til sine børn. Dette medfører rentekorrektionen, som findes i denne særlige variant, der kun rammer, hvis man udlejer til nærtstående.
Undgåelse af rentekorrektion
Reglerne for rentekorrektion ved udlejning til nærtstående gælder imidlertid kun ved udlejning til netop nærtstående. Udlejer man derimod til fremmede, beregnes der ikke rentekorrektion. Dette gælder også, hvis man udlejer til sit barns samlever eller roomie og herunder, hvis samlever, roomie eller tredjeperson i øvrigt fremlejer en del af lejemålet til sin udlejers nærtstående. Dette fremgår af lovforarbejderne i forbindelse med indførelse af rentekorrektion ved udlejning til nærtstående.
Konsekvensen heraf er efter PrivatRevisions opfattelse, at forældre kan undgå rentekorrektion, hvis de udlejer forældrekøbsboligen til barnets eventuelle samlever, roomie eller tredjeperson, som så fremlejer værelse til barnet. Vælger forældrene at udleje til både deres eget barn og en roomie eller samlever, kan forældrene efter PrivatRevisions opfattelse nøjes med at skulle beregne rentekorrektion af den forholdsmæssige andel, der udlejes til barnet.
Udlejeforholdet skal reguleres af en leje- og evt. fremlejekontrakt, således at forældrene kan dokumentere, hvem de udlejer til og hvornår.
Lejeretlige konsekvenser
Der er dog en ulempe. En udlejet lejlighed er som udgangspunkt mindre værd end en tilsvarende fri bolig. For imens en fri bolig kan prissættes på markedsvilkår efter, hvad en evt. køber kan og vil betale (belåne), prissættes en lejebolig som regel ud fra den driftsøkonomi, man som udlejer har ved at udleje til en lejer, som måske bliver boende i mange år. Dette multipliceres med en rente- og en risikofaktor. Desuden kan en udlejet bolig sjældent belånes så attraktivt, som en fri ejerbolig kan. Prisforskellen på en udlejet eller fri bolig i de større studiebyer kan være væsentlig.
Ved at udleje til sit eget barn kan forældrene jo nok ofte undgå den ubehagelige situation, at de ikke kan få deres lejer ud, og at de dermed sidder med en lejlighed, der er faldet væsentligt i værdi – fordi der er lejer i. Denne risiko øges formentlig betragteligt, hvis forældrene i stedet har indgået en lejekontrakt med en roomie eller en kæreste til sit barn, som måske stopper med at være det.
I den ny lejelov er der visse muligheder for at tidsbegrænse et lejemål, hvis hensigten efter tidsbegrænsningen er at udleje til udlejers eget barn. Dette vil nogle måske føle sig fristet til at benytte sig af. Imidlertid er Lejeloven trådt i kraft 1. juli 2022, og der mangler selvsagt retspraksis på, hvor langt disse tidsbegrænsninger kan udtrækkes, og om det at udleje tidsbegrænset til sit barns kæreste eller samlever, er en omgåelse, hvor domstolene vil ende med at beskytte den lejer der står på lejekontrakten.
Belåning
De fleste forældrekøbsboliger er finansieret med realkreditlån. Der er som oftest finansieret 80% og ud fra værdien som bolig. Kreditforeningen kan forlange at se en tidsbegrænset lejekontrakt og/eller en lejekontrakt, hvor der udlejes til nærtstående. I det tilfælde, at der ikke udlejes til nærtstående, og anses tidsbegrænsningen ikke som den tilstrækkelige sikring for at kunne få lejer ud, risikerer man, at lejligheden ikke længere kan belånes ud fra værdien som en fri lejlighed men derimod, at kreditforeningslånet maksimalt kan udføre 60-80% af belåningsværdien for en udlejet bolig. Dette kan få den uheldige konsekvens, at man ikke kan opretholde sin 80% boligfinansiering i lejligheden.
Rentekorrektion kan undgås – men der er en risiko
Det kan siges, at der er en mulighed for at undgå rentekorrektion, hvis man udlejer til sit barns kæreste eller roomie, selvom barnet også bor i forældrekøbsboligen med den, der står på lejekontrakten. Det kan synes fristende at spare den skattemæssige konsekvens af rentekorrektionen.
Imidlertid synes risikoen for at hænge på en lejer at være ude af proportioner med det beherskede fordele, der vil være ved at undgå rentekorrektion.
Løber man den risiko at udleje til sit barns kæreste eller roomie, skal man derfor gøre sig klart, at der er en lejeretlig risiko. Desuden bør man afklare med sit pengeinstitut, at det ikke medfører ændringer af belåningsmulighederne.
