Godt nyt for familieoverdragelser

Landsskatteretten har i en netop offentliggjort afgørelse fra 23. september 2022 måske væsentligt lempet mulighederne for at familieoverdrage forældrekøb.

En mor købte d. 14. juni 2017 en lejlighed for 3.595.000 kr., som hun allerede d. 27. november 2018 solgte til sin søn for 2.600.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering +15%. Moderen tabte dermed 1.000.000 kr., og sønnen solgte i januar 2021 lejligheden for 4.550.000 kr.

Trods den store prisforskel imellem moderens købspris og salgsprisen til sønnen og trods den korte ejertid på kun 17 mdr., var der IKKE særlige omstændigheder, og Landsskatteretten anerkender dermed prissætningen i familieoverdragelsen. Dette går i den modsatte retning af den ellers mere hårhændende praksis omkring ejertid og prisforskel, som Skatterådet lagde sig fast på i 2021.

Afgørelsen kan få betydelige konsekvenser for både fremtidige familieoverdragelser samt for en række af de sager, der kører omkring spørgsmålet lige nu.

Skattestyrelsen har været særdeles aktive

Familieoverdragelser af fast ejendom og især af forældrekøb har i de seneste år været genstand for en del usikkerhed. Skattestyrelsen har således særligt i det seneste år genoptaget en række familieoverdragelser. Skattestyrelsens påstande har været:

• Forældrene har solgt for billigt til deres børn. Dermed har de undgået at betale skat af den ejendomsavance, de ville skulle have betalt skat af ved at sælge til markedspris. Derfor skal forældrene beskattes med 42% af den gevinst, de ville have haft. Dette gør man ved at korrigere handelsprisen.
• Når børnene dermed har betalt for lidt for lejligheden (hvad det ofte er), har de modtaget en gave. Denne skal de betale 15% afgift af.
• Har forældrene en erhvervsvirksomhed i virksomhedsordningen, og er der her opsparerede overskud, betragtes gaven til børnene ligeledes som en privat hævning, som udløser beskatning hos forældre som personlig indkomst.

Når Skattestyrelsen er gået i kødet på en række familieoverdragelser, skyldes det, at Skattestyrelsen med Skatterådets praksis fra 2021 samt enkelte afgørelser fra domstolene har fundet sig berettiget til at korrigere de handelspriser, som forældre ofte i god tro har fastsat ud fra 15% reglen.

Læs evt mere om baggrunden for 15%-reglen her: Foreløbig status på familieoverdragelser af forældrekøb 

Særlige omstændigheder

Skattestyrelsen har især indledt jagten på familieoverdragelser ved at påberåbe, at der forelå særlige omstændigheder, der medfører, at 15%-reglen ikke kan anvendes.

Højesteret tog i 2016 i en sag omkring overdragelse fra et dødsbo stilling til, hvad der kunne være særlige omstændigheder, der ville medføre, at 15%-reglen ikke kunne anvendes.

• Hvis der overtages større belåning end handelsprisen eller større ny realkreditbelåning end 80% af handelsprisen
• Hvis aftaler, testamenter, transaktioner eller andre forhold imellem parterne viser, at man reelt har lagt en anden pris til grund
• Hvis der foreligger en nyere ejendomsmæglervurdering

Det fremgik imidlertid ikke af Højesterets dom fra 2016, hvorvidt en stor prisforskel imellem den offentlige vurdering og markedsprisen direkte kunne udgøre en særlig omstændighed.

Dette har Skattestyrelsen – måske rimeligt nok alt efter øjnene der ser forfulgt i årene siden.

Praksis ændrer sig i 2021

Til at begynde med fik Skattestyrelsen ikke ret meget medvind ved Landsskatteretten. Dette ændrede sig dog i 2021, hvor Landsretten kom med to toneangivende domme.

I den ene sag havde en bedstefar købt en ejendom til ca. 62 mio kr. Han solgte den 3 mdr. senere til sine børnebørn for ca. 32 mio. kr. Dette var Skattestyrelsen ikke udpræget enige i, eftersom bedstefaren dermed fik et stort tab, han kunne modregne i en anden skattepligtig avance. Bedstefaren fik medhold i Landsskatteretten i 2018 men tabte i Landsretten ved Østre Landsrets kendelse af 29. november 2021, SKM2022.3.ØLR. Østre Landsret anså den store prisforskel sammenholdt med den korte ejertid som en særlig omstændighed, og bedstefaren kunne ikke benytte 15%-reglen.

I en anden sag udtog nogle arvinger en ejendom fra et dødsbo til 1,6 mio. kr. Arvingerne havde kort tid forinden forhandlet en salgspris for samme ejendom med den stedlige kommune på 5 mio kr. Arvingerne solgte ejendommen til kommunen efter 11 dages ejertid. Også denne sag vandt arvingerne i Landsskatteretten i 2019. Vestre Landsrets nåede d. 23. juni 2021det modsatte resultat – nemlig at den store prisforskel kombineret med kort ejertid udgjorde særlige omstændigheder. Denne afgørelse fra Landsretten er netop pr. 18. oktober 2022 blevet stadfæstet af Højesteret, hvormed sagen må anses som afgjort.

Ovenstående skal sammenholdes med Højesterets dom af 26. april 2021: Denne dom anfører, at et generelt forhold som f.eks. ikke ajourførte offentlige ejendomsvurderinger ikke kan udgøre særlige omstændigheder. Kun forhold omkring den konkrete ejendom kan udgøre særlige omstændigheder.

Dermed er vi tilbage ved, at det er stor prisforskel på forældrenes købspris og salgspris til barnet i kombination med kort ejertid, som er afgørende for, om der kan overdrages efter 15%-reglen.

Skatterådets praksis fra 2021

I 2021 fik Skatterådet lejlighed til at afsige ikke mindre end 18 kendelser vedr. familieoverdragelser af boliger (herunder forældrekøb) fra forældre til børn. Fokus lå her netop på en stor prisforskel imellem forældrenes købspris og den offentlige ejendomsvurdering og salgspris til barnet i kombination med en kortere ejertid.

I afgørelsen fra Skatterådet (SKM2021.494.SR) tiltræder Skatterådet, at 15% reglen kan benyttes efter “kun” 3 år og 2 mdr. ejertid. Her var der tale om en prisforskel på blot 48% imellem forældrenes købspris og den pris, der blev solgt til barnet for.

I en anden afgørelse (SKM2021.530.SR) sælger en skatteyder en lejlighed til sin datter. Skatteyder havde i 2017 købt ejendommen fra tredjemand til 3.450.000 kr., og solgte den efter 3 år og 9 måneder. Dette godkendte Skatterådet.

Stort set alle afgørelser med en kortere ejertid end 3 år og 2 måneder (med en prisforskel på 48%) og en ejertid på 3 år og 9 måneder (med en prisforskel over 100%) endte med, at skatteyder ikke kunne benytte 15%-reglen.

Denne sammenhæng imellem prisforskel og kort ejertid har Skattestyrelsen i løbet af 2022 benyttet til at korrigere prisen i en række familieoverdragelser, hvor ejertiden har været ca. 3 år eller kortere.

Det nye ved Landsskatterettens kendelse af 23. september 2022

Og her bliver Landsskatterettens kendelse af 23. september 2022 interessant. Landsskatteretten er øverste administrative klageinstans før domstolene. Landsskatterettens afgørelser har dermed umådelig stor betydning for fortolkning af gældende ret, idet der er ganske mange flere skattesager ved Landsskatteretten, end der er ved domstolene. Yderligere kunne man i skattekredse mene, at Landsskatteretten er en mere skattefaglig instans end domstolene.

Landsskatteretten accepterer en familieoverdragelse, hvor der efter en ejertid på kun 17 mdr. overdrages en lejlighed til 2.600.000 kr., som forældrene har købt for 3.595.000 kr.

Dette åbner (måske afgørende) for en lang række familieoverdragelser efter 15%-reglen også efter en kortere ejertid – om end man naturligvis skal være opmærksom på prisforskellen.