Familieoverdragelse af fast ejendom har i en årrække været et højaktuelt emne, når formuer skal skifte hænder fra den ene generation og til den næste. Desuden har familieoverdragelser været benyttet til spekulation i undgåelse af ejendomsavanceskat ved at skubbe en ellers skattepligtig ejendomsavance ud i fremtiden og over på næste generation, som måske eller måske slet ikke skal betale skatten. Dette gælder ikke mindst for privatboliger og herunder især for parcelhuse, sommerhuse, ejerlejligheder og herunder særligt forældrekøb.

15%-reglen

Fast ejendom og herunder privatboliger og forældrekøbsboliger har efter mangeårig praksis kunnet overdrages fra forældre til børn til en pris svarende til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering og derfra i et interval på +/-15%. Dette fastlægges i værdianssættelsescirkulæret fra 1982 (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) og den i cirkulæret nævnte 15%-regel.  Det vil sige, at en ejendom med en offentlig ejendomsvurdering på 1.000.000 kr. kan handles fra forældre til børn i et prisinterval på 850.000 – 1.150.000 kr. – uanset at markedsprisen måske er en helt anden.

15%-reglen har haft umådelig stor praktisk betydning siden reglens indførelse i 1982.

15%-reglen erstattes ved indfasning af de nye ejendomsvurderinger med en 20%-regel – men ud fra opdaterede ejendomsvurderinger.

De seneste år har budt på usikkerhed omkring 15%-reglen

Det er nok blevet bemærket af mange, at de offentlige ejendomsvurderinger i en årrække har været ude af trit med markedspriserne – i hvert fald i de større byer. Dette forhold har i kombination med 15%-reglen  medført, at såvel attraktivt beliggende privatboliger og sommerhuse og i særdeleshed også forældrekøbsboliger er blevet handlet fra forældre til børn til ”underpriser” – ofte med et skattemæssigt tab hos forældrene og en skattefri fortjeneste hos børnene til følge.

Skoleeksemplet er en forældrekøbslejlighed, som købes af forældrene i 2015 for 1.500.000 kr. og i 2020 har en markedsværdi på 2.200.000 kr. Denne værdistigning på 700.000 kr. skal forældrene egentlig betale skat af, hvis de sælger. Her kan forældrene i stedet vælge at sælge ejendommen til den senest kendte offentlige ejendomsværdi +/-15%. Hvis ejendomsvurderingen er f.eks. 1.000.000 kr., kan forældrene sælge lejligheden til junior til 850.000 kr. Eftersom junior bebor lejligheden, kan han eller hun efterfølgende sælge med en skattefri avance efter nærmere regler.

Dermed sparer forældrene skat af de 700.000 kr., de ellers havde i skattepligtig avance ved salg på det fri marked. Samtidig har de givet deres barn en betragtelig gave – vel at mærke uden gaveafgift eller senere arveafgift på 15%.

Denne finte har – måske ikke så overraskende – påkaldt sig skattemyndighedernes opmærksomhed. Dette er særligt sket i takt med, at markedspriserne for ejerlejligheder i de større byer er stukket væsentligt af fra de lave offentlige ejendomsvurderinger.

Det har således været et almindeligt billede, at forældrene køber lejligheder, som de senere sælger med store tab til deres børn – som så henter en stor skattefri gevinst og gave.

Efter en række afgørelser ved domstolene og ved Skatterådet, kan det nu forsigtigt konstateres, at skal forældre overdrage en bolig til deres børn, hvor prisforskellen fra deres egen købspris og salgsprisen til barnet er meget forskellige, skal forældrene alt efter størrelsen på prisforskellen have ejet boligen i 3-4 år.

Hvis forældrene ikke har ejet boligen i mindst 3 år (og måske lidt længere), kan de således ikke (længere) benytte 15%-reglen. Har de alligevel brugt 15%-reglen, risikerer de, at Skattestyrelsen korrigerer handelsprisen og beskatter forældrene af ejendomsavancen og børnene af en gave, svarende til at der var handlet til markedspris (deraf skattepligtig ejendomsavance) men uden erlæggelse af købesummen (deraf gaven).

Dette sker konkret ved at Skattestyrelsen genoptager parternes årsopgørelse for det år, hvori der er handlet. Der bedes typisk om oplysninger, hvorefter der fremsættes forslag til ændring af skat for året 20xx, som derefter følges op af en afgørelse.

Du kan læse mere om retstilstanden her: https://privatrevision.dk/2022/05/16/foreloebig-status-paa-familieoverdragelser-af-foraeldrekoeb/

Folk er kommet i klemme

Ovenstående betingelse om 3-4 års ejerskab som forudsætning for at bruge 15%-reglen  er kommet bag på mange. Særligt er den kommet bag på folk, som har familieoverdraget forældrekøbsboliger og andre boliger i 2020 og tidligere, som har brugt 15%-reglen. Folk som ikke på nogen måde har kunnet vide, at der i 2021 ville komme en 3-4 årsregel – som gælder med tilbagevirkende kraft. Særligt har Skatterådet i 2021 anlagt en restriktiv praksis – som også gælder for overdragelser foretaget før 2021.

Et aktuelt eksempel er en forældrekøbslejlighed i København, som forældrene købte i 2017 for 2.100.000 kr, og som i 2020 blev solgt til datter for 900.000 kr.  Dette var i 2020 bedste praksis indenfor skatteoptimering i familien og fuldstændig lovligt (!)

I 2021 har disse skatteydere måttet tåle, at Skattestyrelsen beskatter datteren af en gave på 1.200.000 kr. (2.100.000 minus 900.000 kr.).

I en anden sag med tilsvarende prisforskel, har datter efter et år solgt lejligheden til tredjemand. Her har skattemyndighederne foruden gavebeskatning af datteren også beskattet forældrene af ejendomsavancen, som er tjent hos datteren.

Begge sager er indbragt for Skatteankestyrelsen. Men uanset udfaldet fortæller det noget om en skatteforvaltning, som er blevet særdeles opmærksom på at bruge de nye afgørelser fra Skatterådet fra 2021 til at tilsidesætte prissætning efter 15%-reglen for overdragelser, som er foretaget 2-3 år tilbage i tid.

Hvad gør man så?

Men hvad så med de forældre, der har familieoverdraget i god tro i 2019 og 2020? Kan de forvente at blive avancebeskattet eller, at deres børn beskattes af store gavebeløb.

Svaret herpå skal først og fremmest findes i forældrenes ejertid inden, de solgte til deres barn. Overstiger forældrenes ejertid ca. 3 år og 9 mdr. inden deres videresalg, er der formentlig ingen fare på færde.

Det er samtidig (og som altid ved brug af 15%-reglen) en forudsætning, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, der gør at ejendommen er værdiansat højere end den aftalte handelspris.

Er forældrenes ejertid på under 3 år og 9 mdr., vil der for manges vedkommende være en risiko for, at skatteforvaltningen ser nærmere på, om prisen skal korrigeres med beskatning af forældre og børn til følge. Det samme gælder, hvis der er særlige omstændigheder – f.eks. ved lånehjemtagelse der overstiger handelsprisen., eksterne ejendomsmæglervurdering eller formuemæssige dispositioner i familien, der viser, at familien reelt lægger en anden pris til grund.

En kort ejertid hos forældrene i kombination med stor forskel på forældrenes egen købspris og deres salgspris til barnet udgør således også nu en såkaldt særlig omstændighed, der medfører at 15%-reglen ikke kan benyttes.

Det kan hertil spørges, om forældrene så ikke blot kan handle til en pris, der ligger lidt højere og tættere på deres egen købspris. Dertil må siges, at forældre og børn som udgangspunkt skal handle til markedspriser. Undtagelsen er 15%-reglen. Det er den eller markedsprisen. Afviger man, anses handlen skattemæssigt som foretaget til markedspris med deraf følgende skattemæssige konsekvenser.

Det bemærkes, at skatteforvaltningen majoriteten af sagerne synes at fokusere på en 15% gavebeskatning af børnene, imens avancebeskatning forældrene, som ofte forudsætter, at avancen kan tilskrives dem. Det varerier dog fra sag til sag, og der verserer sager i klagesystemet for tiden, hvor Skattestyrelsen har beskattet forældrene af en ejendomsavance, som barnet har realiseret efter forældrenes overdragelse til barnet. Klagesagerne afventer afgørelse.

Skatteforbehold

I de fleste overdragelsesaftaler vedr. familieoverdragelser er indsat et skatteforbehold. Skatteforbeholdet kan være udformet på forskellig måde, men kendetegnene for dem er, at det kan bruges til enten at rulle handlen tilbage og/eller til at regulere købsprisen og lade differencen konvertere til et familielån/gældsbrev uden renter og afdrag i det tilfælde, at Skattestyrelsen korrigerer handelsprisen.

Skatteforbeholdet kan ofte redde kastanjerne ud af ilden og annullere handlen – eller korrigere handelsprisen til noget, parterne kan leve med.

Skatteforbeholdet skal fremgå klart af købsaftalen, og det skal forelægges for skatteforvaltningen første gang, skatteforvaltningen stiller spørgsmålstegn ved dispositionen. Ellers er det ikke gyldigt.

Klage

Man kan naturligvis vælge at klage over Skattestyrelsens afgørelse – f.eks. vil der forventeligt komme mange klagesager med det tema, at skatteydere, der laver en familieoverdragelse i god tro efter de dagældende regler, pludselig skal beskattes – oveni købet for dispositioner foretaget før Skatterådets afgørelser i 2021.

En klagesag har den fordel, at sagen bringes et niveau op i systemet, hvor det skatteretlige overblik til tider er større. Der kan desuden søges om godtgørelse af omkostninger til professionel rådgiver – herunder til revisor, advokat eller skatterådgiver.

Ulempen ved en klagesag er, at det tager tid. Uanset at man måtte kunne få udsættelse med betaling af den skat, der klages over, kan afgørelsen nemt trække ud i 6-12 mdr. Desuden er der som i alle sager en procesrisiko.

Omgørelse og omvalg

Endelig er der i nogle sager mulighed for at søge om at gøre dispositionen om – altså at annullere familieoverdragelsen. I skatteforvaltningsloven findes bestemmelser om, at skatteydere i visse tilfælde kan omgøre en formuemæssig disposition, såfremt denne medfører skattemæssige uheldige konsekvenser, man ikke med rimelighed kunne forudse.

Flere omgørelsessager vedr. familieoverdragelse af forældrekøb er på vej igennem skatteforvaltningen. Det bliver spændende at se, i hvilket omfang familieoverdragelser af forældrekøb efter 15%-reglen kan omgøres. Ligeledes bliver det interessant at se, om familien efterfølgende kan foretage en ny familieoverdragelse med udgangspunkt i den nu længere ejertid, eller om der skal foreligge en reel fortrydelse af overdragelsen som sådan, før en handel kan føres retur rent skattemæssigt.

Få kyndig rådgivning

Overvejer du, om tiden er rigtig for en familieoverdragelse, og ønsker du at kende risici, så kontakt os gerne i dag for en indledende dialog.

Er du allerede kommet i dialog med skatteforvaltningen omkring familieoverdragelse, og hvor der ikke er enighed omkring prisen, er vi gerne til rådighed for et videre forløb. Det er vigtigt at balancere imellem de forskellige redskaber ovenfor, hvis man vil sikre sig den bedst mulige position.

Forskudsopgørelse 2022

Forskudsopgørelse 2022 klar

Fra d. 18. november 2021 kan du se din forskudsopgørelse for 2022.

Forskudsopgørelsen er et slags kvalificeret gæt på, hvad Skattestyrelsen forventer, at du skal betale i skat. En række oplysninger er trukket fra årsopgørelsen 2020, og denne danner i høj grad grundlag for, hvad Skattestyrelsen forventer, at du skal betale i skat i 2022.

 

Pligt til at betale korrekt skat

Som skatteborger har du pligt til at betale den korrekte skat – om end det naturligvis kan være til genstand for diskussion, hvad dette så er.

I relation til forskudsopgørelsen betyder det, at du er forpligtet til at sikre, at skattemyndighederne har nogenlunde retvisende indikationer på din forventede indkomst. Dels skal man kunne opkræve den korrekte skat. Dels har du som oftest en interesse i, at du betaler din skat løbende og dermed undgår store restskatter med deraf følgende rentebetalinger.

 

De mest almindelige rettelser

Rentefradrag

Særligt for boligejere vil det ofte være hensigtsmæssigt at se på det fradrag, som for mange er det største – nemlig rentefradraget. Du får skattemæssigt fradrag for de fleste renteudgifter, og her fylder renter på boligfinansiering ofte en del. Det er ofte værd at checke, om du får fradrag for alt for høje renter (og dermed betaler for lidt i skat – det vil sige at du får en restskat plus renter senere), eller om du ikke får fradrag for nok renteudgifter.

Typisk vil der skulle justeres på det forventede rentefradrag, hvis du har købt eller solgt bolig, eller hvis du har lagt lån om. Det kan også være, at du har anskaffet en forældrekøbsbolig, hvor der er renteudgifter, der skal medtages.

 

Udlejning

Har du et forældrekøb, en sommerbolig eller anden fast ejendom, som udlejes, vil der ofte være grundlag for rettelser i forskudsopgørelsen.  Det samme gælder ved værelsesudlejning eller udlejning via AirBnB, hvilket du kan læse mere om her:

Udlejer du en helårsbolig, vil der ofte være muligheder for at undgå ejendomsværdibeskatning samt for at opnå fradrag for driftsudgifter.

Lønmodtagerfradrag

Har du mere end 12 km. på arbejde, kan der være grundlag for befordringsfradrag. Dette beregnes direkte på skat.dk.  Rejser du i arbejdssammenhæng vil der ofte være mulighed for fradrag for kost (539 kr. pr. 24 timer) og 231 kr. for logi pr overnatning. Betaler din arbejdsgiver, har du fortsat fradrag for ”småfornødenheder” på 134 kr. pr. 24 timer. Bemærk at der er tale om en 24-timers regel. 36 timers rejse giver dermed adgang til 1,5 gange 24-timers fradraget.

Der findes en lang række fradrag, som kan tages, men som ikke altid er relevante for ret mange. Er du i tvivl, og er der tale om synlige beløb, anbefales altid individuel rådgivning.

Lønindkomst

Lønindkomst beskattes som udgangspunkt fra kilden – i form af at arbejdsgiver skal indbetale A-skat og AM-bidrag. Af din forskudsopgørelse fremgår en trækprocent, som er det skattetræk, din arbejdsgiver skal indeholde i din løn. Trækprocenten er et udtryk for den beregnede gennemsnitlige procentdel af din indkomst, der skal indeholdes til skat.

Ligger din indkomst under grænsen for topskat, som for 2022 er en bruttoløn på 552.500 kr., ligger trækprocenten typisk omkring 40% – lidt afhængig af bopælskommune, indregnede ejendomsskatter m.v.

Ligger din indkomst over topskattegrænsen, beskattes denne del at din personlige indkomst med marginalt ca. 57%. Tjener du således 652.500 kr. pr. år (100.000 kr. over topskattegrænsen), skal 100.000 kr. af din indkomst beskattes med ca. 57%. Dette ændrer naturligvis lidt på den trækprocent, din arbejdsgiver skal indeholde.

Er din indkomst f.eks. 1.500.000 kr., skal 947.500kr. af din løn belastes med et skattetræk på 57%. Dette påvirker naturligvis din trækprocent – altså det gennemsnitlige skattetræk der skal ske i hele din løn. Kan trækprocenten ikke hæves tilstrækkeligt, vil man også kunne fjerne dit månedsfradrag samt evt. udstede B-skatterater til løbende betaling. Alt sammen for at sikre, at du betaler en så korrekt indkomst som muligt.

Det er derfor vigtigt, at din lønindkomst fremgår nogenlunde korrekt af forskudsopgørelsen, således at din indkomst belastes af en trækprocent, der er så korrekt som muligt. Dette er naturligvis mest relevant for topskatteydere, men det kan også få betydning, når ejendomsskatterne løbende bliver indfaset i den almindelige indkomstbeskatning.

 

Honorar

Modtager du honorar f.eks. for bestyrelsesarbejde, for tillidshverv eller for klubarbejde, er dette skattepligtig indkomst. Det er vigtigt at få med på forskudsopgørelsen, hvis der er tale om større beløb eller, hvis du ikke er sikker på, at den der udbetaler, også indberetter indtægten til skattemyndighederne.

 

Selvstændig virksomhed

Har du egen virksomhed eller udlejningsejendom, skal der oplyses et forventet overskud. Dette vil som udgangspunkt danne grundlag for B-skatterater, som man skal huske at betale løbende for at undgå, at de videresendes til inddrivelse med de omkostninger, det medfører.

Har du registreret en selvstændig virksomhed, hvor der ikke er aktivitet, skal du ligeledes være opmærksom på at få oplyst om dette. Der findes talrige eksempler på skatteydere, som i flere år er blevet opkrævet skat af estimerede overskud af deres registrerede erhvervsvirksomhed, selvom der ingen aktivitet har været.

Er du personligt erhvervsdrivende i virksomhedsordningen, bør du yderligere medregne den dimension, at B-skattebetalinger fra virksomhedens bankkonto også anses som private hævninger.

Det er ofte en god ide at konsultere revisor i forbindelse med forskudsopgørelsen, hvis man vil planlægge sine B-skattebetalinger for det kommende år.

 

Pensionsindbetalinger

Indbetalinger på ratepension (59.200 kr. i 2022) og livrente kan fradrages i den skattepligtige indkomst. Har man en indkomst, som er betydeligt over grænsen for topskat, har det jf. ovenstående også betydning for ens trækprocent og den løbende skattebetaling, om man i det kommende år forventer at foretage større eller mindre pensions- og livrenteindskud.

 

Lad være med at lade stå til

Der er nok mange skatterådgivere, der har været vidne til, at skatteborgere er kommet til at betale skat af indtægter, som skattemyndighederne har estimeret, men som de ikke har haft og ikke har opdaget, at de har betalt skat af. Ligeledes findes der talrige eksempler på fradrag, der ikke er taget. Dette er naturligvis til skade for den eller de skatteydere, der har betalt for meget i skat.

På den modsatte side er det også vigtigt, at man ikke lader som ingenting eller kigger den anden vej, hvis det viser sig, at man uberettiget har fået et fradrag, eller hvis skattemyndighederne ikke har kendskab til en eller flere indtægter. Er man bevidst om, at Skattestyrelsen har urigtige oplysninger, som medfører at man betaler for lidt i skat, risikerer man meget betydeligere bøder, og i grelle tilfælde (typisk over 500.000 kr. i bevidst udeladt skattebetaling) kan der blive tale om frihedsstraf oveni.

Det er skatteyders eget ansvar, at oplysningerne på forskudsopgørelsen og senere (og særligt) på årsopgørelsen er korrekte.

 

Check din forskudsopgørelse – eller få hjælp til det

Har man mindre komplekse skatteforhold, vil det ofte være muligt at kontrollere og eventuelt rette sin forskudsopgørelse med nogenlunde tilfredsstillende resultat.

Har du mere komplekse forhold? Er der noget du er i tvivl om? Eller ønsker du blot en gennemgang af, om tingene er, som de skal være? Så kan PrivatRevision tilbyde dig at gennemgå din forskudsopgørelse samt eventuelt rette heri.

For de fleste vil en gennemgang til 2.500 kr. inkl. moms være tilstrækkeligt. Er der mere komplekse forhold, gives der et konkret tilbud.

Kontakt os allerede i dag, hvis vi skal kigge nærmere på din forskudsopgørelse.

Skat af medarbejderaktier

Reglerne omkring beskatning af medarbejderaktier har været genstand for en del ændringer i årenes løb.

Derfor kan mange medarbejdere have svært ved at gennemskue de skattemæssige konsekvenser af de aftaler om aktieløn, som medarbejderen indgår med arbejdsgiveren.

Læs mere

Landsskatteretten har i en afgørelser i sommeren 2015 fastslået, at en af SKAT skønsmæssig ansættelse kunne tilsidesættes og genoptages ekstraordinært efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 8 som følge af, at skatteyderen havde været syg, og at indkomsten var urimelig højt ansat.

Ifølge skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2 skal en skatteyder, der ønsker at få ændret sin skatteansættelse, senest den 1. maj i det fjerde indkomstår efter det pågældende indkomstårs udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring.

Er denne frist udløbet, har skatteyderen som udgangspunkt ikke mulighed for at få genoptaget sin skatteansættelse med mindre en række objektive betingelser er opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 1-7. Hvis de objektive kriterier ikke er opfyldt, kan der udelukkende ske ekstraordinær genoptagelse, hvis der foreligger særlige omstændigheder, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 8.

I den omhandlende afgørelse, SKM2015.723.LSR, havde skatteyder haft en indkomst i sin virksomhed på i alt 123.062 kr. SKAT havde skønsmæssigt ansat indkomst til 500.000 kr. på baggrund af tidligere års resultater, momsindberetning, beregnet privatforbrug mv.

Skatteyder havde i 2009 og 2010 været syg med depression, hvilket var lægeligt dokumenteret.

Klagen blev i første instans behandlet ved skatteankenævnet, som imidlertid nægtede genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 8, da skatteyderen havde været rask i perioden 2010-2012, hvor genoptagelse efter den ordinære frist i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2 kunne være sket rettidigt.

Modsat nåede Landsskatteretten frem til, at det nu fremlagte regnskab over virksomhedens resultat viste, at den skønsmæssige fastsatte indkomst gav et alt for højt overskud, hvorefter Landskatteretten lagde særlig vægt på, at det førte til et for skatteyderen urimeligt resultat.

Har man som skatteyder fået skønsmæssigt ansat sin indkomst alt for højt i forhold til den faktiske og retlige indkomst, bør man søge assistance ved revisor eller anden skattefagkyndig rådgiver.

Link til afgørelsen:

http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=2184747&vId=0