Skat ved udlejning af værelse

Når man udlejer et værelse i den bolig, som man selv bor i, skal man opgøre en skattepligtig indtægt. Det samme gør sig gældende, hvis man udlejer hele sin bolig i en del af et indkomstår (og mindre end 12 måneder).

Der findes forskellige måder at opgøre den skattepligtige indtægt på. Desuden er der forskel på, om man er ejer eller lejer, eller (fra 2021) om man udlejer i mindre end 4 sammenhængende måneder til samme person, og om dette sker via udlejningsbureau.

Man bør altid foretage konkrete beregninger ud fra de forskellige metoder, der er mulige at anvende for at finde frem til det skattemæssige mest gunstige resultat.

Derfor kan det være en god idé at få en skattefagkyndig til at foretage konkrete beregninger ud fra de forskellige beskatningsmetoder. Der kan være mange penge at spare ved valg af rette metode.

Eksempelvis har størrelsen på ejendomsvurderingen, huslejen og lejeindtægten betydning for hvilken beskatningsmetode, der bedst kan betale sig at anvende. Desuden har det betydning, hvor længe boligen udlejes.

I det følgende beskrives de forskellige beskatningsmetoder ved udlejning af værelse i egen bolig eller udlejning af hele boligen en del af indkomståret.

 

Bundfradragsmetoden – de nye regler (Ligningsloven § 15Q, stk. 1)

Denne beskatningsmetode gælder både for ejere, andelshavere eller lejere, der udlejer deres bolig.

Metoden fungerer på den måde, at man opnår et fast bundfradrag, hvorefter man udelukkende beskattes af 60 procent af den del af indtægten, der overstiger det faste bundfradrag. Indtægten er kapitalindkomst og indberettes i rubrik 37 på årsopgørelsen og rubrik 218 på forskudsopgørelsen.

Fra indkomståret 2021 vil der være forskel på bundfradragets størrelse afhængig af, om der udlejes via udlejningsbureau (fx AirBnB) eller ej.

Bundfradraget udgør i 2021 omkring 30.000 kr. (29.300 kr. i 2020), hvis der udlejes via udlejningsbureau.

Hvis man ikke udlejer via udlejningsbureau, vil bundfradraget udgøre et væsentligt lavere beløb på omkring 11.000 kr. (beløbet er endnu ikke fastlagt af myndighederne).

Metoden gælder både for kortidsudlejning og ved langtidsudlejning, og det vil stadig være gældende fra indkomståret 2021.

(Hvis der udlejes til samme person i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder, vil der være tale om langtidsudlejning i relation til disse skatteregler.)

 

Bundfradragsmetoden – de gamle regler (Ligningslovens § 15P, stk. 1 og 2)

Fra indkomståret 2021 gælder denne beskatningsmetode udelukkende ved langtidsudlejning.

Der er forskel på, om man er ejer, andelshaver eller lejer.

For ejere af en bolig udgør bundfradraget 1,33 procent af den offentlige ejendomsvurdering (dog mindst 24.000 kr.). Hele indtægten over bundfradraget beskattes som kapitalindkomst.

For andelshavere og lejere udgør bundfradraget 2/3 af den samlede årlige husleje/boligafgift. Man skal beskattes af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Det bemærkes, at lejeindtægten for andelshavere og lejere er personlig indkomst, som skal indberettes i rubrik 20 på årsopgørelsen og rubrik 250 på forskudsopgørelsen.

 

Den regnskabsmæssige metode (Ligningsloven § 15P, stk. 3 og § 15Q, stk. 3)

Den regnskabsmæssige metode er et alternativ til bundfradragsmetoden, og det kan i visse tilfælde vise sig at være mere fordelagtigt at anvende denne beskatningsmodel.

Man skal dog have for øje, at hvis man har valgt at benytte denne metode, så vil man ikke senere have mulighed for at anvende bundfradragsmetoden igen.

Den regnskabsmæssige metode afhænger desuden af, om man er ejer, andelshaver eller lejer.

Hvis man benytter denne metode, kan man fradrage de faktiske udgifter i lejeindtægten, så som egen lejebetaling, boligafgift, forbrugsudgifter samt vedligeholdelse og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevare). Det skal bemærkes, at man ikke kan fradrage udgifter til vedligeholdelse på selve ejendommen, da dette kræver, at der er tale om erhvervsmæssig udlejning (udlejning af ejerbolig i mere end 12 måneder).

Foruden disse fradragsmuligheder, kan ejere også få nedslag i ejendomsværdiskatten samt fradrage en forholdsmæssig andel af grundskylden.

Det er en forudsætning, at man udlejer minimum 10 procent af boligen, før man kan fradrage grundskyld i opgørelsen.

Hvis man er ejer, bliver den opgjorte indtægt anset for at udgøre kapitalindkomst, som skal indberettes i rubrik 37 på årsopgørelsen og rubrik 218 på forskudsopgørelsen.

Hvis man er andelshaver eller lejer, vil indtægten være personlig indkomst (i år 2018-2020 er der dog valgfrihed mellem at henregne indtægten til den personlig indkomst eller kapitalindkomsten). Fra 2021 vil indkomsten for andelshavere og lejere udgøre personlig indkomst.

 

Bemærk en fjerde beskatningsmulighed, hvis en boligejer eller dennes ægtefælle stiller bolig til rådighed for forældre, stedforældre eller bedsteforældre (Ligningsloven § 12A)

Efter denne metode kan man stille bolig skattefrit til rådighed for sine eller ægtefælles forældre, stedforældre eller bedsteforældre.

Hvis forældrene, stedforældrene eller bedsteforældrene betaler leje, skal der udelukkende ske beskatning af den del af lejeindtægten, der overstiger 250 procent af den offentlige ejendomsvurdering, som den pågældende bolig har.

Det er en forudsætning, at den bolig, som stilles til rådighed, er i nær tilknytning til den bolig, som den skattepligtige eller dennes ægtefælle bebor.