Højesteret har i afgørelse af 26. april 2021 givet en væsentlig håndsrækning til forældre, som ønsker at familieoverdrage forældrekøbslejligheden, sommerhuset eller anden fast ejendom til deres børn. (ønsker du ikke mellemregningerne nedenfor, kan du gå direkte til overskriften Højesterets som af 26. april 2021)

 

Baggrund

Værdiansættelsen af fast ejendom, som overdrages i lige linje indenfor familien, har, som det er mange bekendt, i nogle år været genstand for en del usikkerhed. I 1982 indførtes værdiansættelsescirkulæret, hvori det i punkt 6 blev bestemt, at fast ejendom kunne overdrages i familie i lige linje til en pris svarende til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering og derfra i et interval på +/-15%. Cirkulæret finder anvendelse for overdragelser i dødsboer samt ved gave – dvs. i levende live.

Formålet bag cirkulæret var at skabe forudberegnelighed af de skattemæssige konsekvenser ved overdragelse af aktiver og herunder fast ejendom indenfor familien. Denne ellers let forståelige 15%-regel har siden haft meget stor betydning; men den har også været genstand for en del usikkerhed, trods den tilsyneladende enkle formulering.

Reglen kan nemlig kun benyttes, hvis der ikke foreligger såkaldt ”særlige omstændigheder”. Disse særlige omstændigheder nævnes – kunne man sige i en sidebemærkning – i cirkulæret, som fastslår, at prisen kan holdes indenfor +/-15%; ”…medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom…”

Skattemyndighedernes interesse for, hvad der kunne udgøre særlige omstændigheder, som medfører at 15%-reglen ikke kan anvendes, har især gennem de seneste år været meget stor. Det er der for så vidt ikke noget underligt i. Skattemyndighederne har til opgave at sikre korrekt beskatning og herunder beskatning af ejendomsavancer samt bo- og gaveafgift. Og det er klart, at det kan synes lige vel meget belejligt for forældre og børn, hvis man i familien både ved arv og ved gave kan overdrage en ejendom til langt under markedsprisen og dermed måske undgå beskatning af ejendomsavance samt boog gaveafgift. For der kan spares rigtig mange penge, fordi de offentlige ejendomsvurderinger mange steder er håbløst ude af trit med markedspriserne.

Derfor er ”særlige omstændigheder” og tilstedeværelsen eller fraværet af disse så centralt, når man ser på de skattemæssige konsekvenser af en familieoverdragelse.

 

Højesterets dom fra 2016 præciserer særlige omstændigheder

Højesterets kom i dom af 8. april 2016, SKM2016.279.HR, til den konklusion, som er konformt med 1982- cirkulæret, at borgerne har krav på, at 15% reglen kunne anvendes ved overdragelse af fast ejendom indenfor familien, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”

Højesteret lagde i sin afgørelse fra 2016 vægt på de eksempler på særlige omstændigheder, som skifteretten som tidligere retsinstans i samme sag havde oplistet. Disse var i al væsentlighed, at parterne i forbindelse med handlen

  • Ikke må indhente vurdering fra f.eks. ejendomsmægler vedr. værdien
  • Ikke må foretage belåning for køber, som overstiger handelsprisen og, at realkreditbelåning formentlig kun må udgøre 80% af handelsprisen (dette har Landsskatteretten i netop offentliggjort afgørelse af 26. februar 2021 i øvrigt ikke vurderet som særlig omstændighed, der kunne medføre, at 15%-reglen ikke kunne benyttes, da køber i denne sag optog belåning højere end handelsprisen)
  • Ikke må foretage testamentariske eller formuemæssige dispositioner i familien, der indikerer, at parterne reelt lægger en anden handelsværdi til grund

Højesteretssagen fra 2016 omhandlede værdiansættelsen i et dødsbo; men begrebet ”særlige omstændigheder” kan efter vores opfattelse udstrækkes til hele anvendelsesområdet for familieoverdragelser efter værdiansættelsescirkulæret – altså både overdragelse ved død og i levende live. Dette er også udfaldet af Landsskatterettens praksis siden 2016-dommen.

 

Skattestyrelsen søger at udvide begrebet særlige omstændigheder

Siden 2016-dommen har skattemyndighederne udfordret begrebet særlige omstændigheder. Flere sager har været prøvet ved Landsskatteretten, som er den øverste klageinstans, man har i skattesystemet, inden en skattesag evt. overgår til afgørelse ved domstolene. Landsskatterettens afgørelser har generelt umådelig stor værdi som fortolkning af gældende ret, idet rigtig mange skattesager slutter der, inden de kommer til domstolene.

Der har ved Landsskatteretten været særligt to afgørelser, hvor Skattestyrelsen ikke har fået medhold i at udvide begrebet særlige omstændigheder.

I den ene sag havde en bedstefar købt en ejendom, som han kort tid efter solgte til omtrent det halve til sit barnebarn efter 15%-reglen. I den anden sag havde nogle arvinger fået arveudlagt en ejendom efter 15%- reglen, som de kort tid efter solgte til en langt højere pris. I begge sager søgte Skattestyrelsen af udvide begrebet særlige omstændigheder til også at omfatte den situation, hvor markedsprisen på den pågældende ejendom helt åbenlyst var højere end den offentlige vurdering. Det var således efter Skattestyrelsens opfattelse en særlig omstændighed (der medfører at 15%-reglen ikke kan anvendes), at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er opdaterede i en længere periode.

Begge ovennævnte sager tabte Skattestyrelsen ved Landsskatteretten, og begge sager er af Skattestyrelsen indbragt for domstolene og afventer nu afgørelse ved Østre Landsret.

I forbindelse med de ventede nye ejendomsvurderinger, træder et nyt værdiansættelsescirkulære i kraft, som indeholder en 20%-reglen, som modsvarer den nuværende 15%-reglen, men ud fra (antageligt) mere markedslignende ejendomsvurderinger samt ud fra lidt strengere kriterier herunder af, hvornår særlige omstændigheder forligger. Skattestyrelsen har i tilknytning hertil udarbejdet et styresignal, som betydeligt udvider, hvornår der er tale om særlige omstændigheder – herunder med åbning for, at en uoverensstemmelse med de generelle markedspriser kan udgøre en sådan særlig omstændighed.

 

Og nu til det nye

Højesterets afgørelse af 26. april 2021

Højesterets afgørelse af 26. april 2021 omhandler værdiansættelsen af udlejningsejendomme, som skulle overgå fra et dødsbo til arvingerne. Arvingerne ønskede at benytte 15%-reglen. Skatteforvaltningen havde dog – ud fra helt rimelige markedsprisberegninger for udlejningsejendomme – beregnet en langt højere værdi, ligesom man kunne støtte denne værdi på de generelle priser for tilsvarende ejendomme.

Højesteret fastslår i afgørelsen af 26. april 2021, at det er hele forudsætningen bag værdiansættelsescirkulæret, at det er det offentlige, som må bære risikoen for at de offentlige ejendomsvurderinger ikke svarer til markedspriserne – også selvom de offentlige ejendomsvurderinger igennem en længere periode ikke er blevet ajourført.

Det er således ikke udtryk for en særlig omstændighed, når Skattestyrelsen ved fremlæggelse af markedspriser og beregninger af markedsværdien påpeger, at den offentlige vurdering ikke er udtryk for markedsværdien. For at der kan være tale om særlige omstændigheder, som måtte medføre, at 15%-reglen ikke kan anvendes, skal der være tale om forhold, som vedrører den konkrete ejendom.

Med Højesterets afgørelse synes vejen således at være banet for, at man med større sikkerhed, end der har været længe, kan familieoverdrage efter 15%-reglen, når der ikke foreligger særlige omstændigheder, som kan henføres til den konkrete ejendom.

Der er tale om en afgørelse, som i væsentligt omfang bidrager til den retssikkerhed og forudberegnelighed, som i de seneste år ikke har været en selvfølge på området for familieoverdragelser af fast ejendom.

Overvejer du at familieoverdrage efter de gamle ejendomsvurderinger, er det formentlige et rigtig godt tidspunkt nu.

Kontakt os på info@privatrevision.dk eller på 72 20 66 55

Hos PrivatRevision har vi i 2014 og 2015 oplevet en tilstrømning af nye klienter indenfor regnskabs- og skatteopgaver. Desuden bliver vi hyret i forbindelse med stadig flere insolvenssager samt generationsskifter.

Vi har i marts 2015 derfor udvidet kapaciteten med 3 medarbejdere, hvorved vi i alt er 6 personer beskæftiget ved PrivatRevision.

De nytilkomne er skattekonsulent Sebastian Andersen (HA(jur)-skat) , juridisk assistent Kathrine Brandt (HA (jur)-almen), og bogholder Susanne Vestdam (merkonom i økonomistyring).

For at få plads til det øgede aktivitetsniveau flytter vi fra vores nuværende lokaler på Store Torv 9 til større lokaler i Ryesgade 8 – fortsat 8000 Aarhus C (Ryesgade er den del af “Strøget”, som ligger tættest på banegården).

Vi glæder os til at betjene vore klienter fra de nye faciliteter med den forøgede kapacitet.

PrivatRevision har primo april 2013 indgået samarbejde med Budgethuset ,www.budgethuset.dk.

Budgethuset er et af Danmarks førende websteder for privatøkonomi og gæld. På sitet kan brugerne få generel information om emner som daglig økonomi for private, budget, bankforhold, boligsikring og til gældssanering, fogedret og tvangsauktion.

Webstedet drives af Berthel Lehmann, som skriver sin uforbeholdne mening om aktuelle emner indenfor det privatøkonomiske område. Budgethuset er, som de skriver, “slipsefri zone”.  Tonen er direkte og uden omsvøb. Tilgangen til emnerne er uakademisk og præget af Berthels hands-on-erfaringer ude fra virkeligheden. Webstedet er derfor et frisk pust i det meget sammensatte (nogle ville sige brogede) landskab af  mere eller mindre gratis gældsrådgivere.

Hos PrivatRevision lægger vi vægt på, at Budgethusets rådgivning virker fair og reel og med forståelse for, at privatøkonomi handler lige så meget om mennesker, som det handler om tal og paragraffer.

Udover de mange indlæg indeholder budgethuset.dk en række nyttige værktøjer i form af budgetskemaer, brevskabeloner m.v.

I mange situationer vil såvel gældsramte som solvente brugere af webstedet kunne løse dagligdags opgaver ved hjælp af Budgethusets indlæg og værktøjer. Man kan hos Budgethuset endvidere købe sig til et medlemsskab, hvor man får adgang til sparring omkring dagligdags økonomiske forhold og gæld.

Skal der gåes mere omfattende til værks, vil det dog ofte kunne betale sig at kontakte en professionel rådgiver. Det kunne være i forbindelse med gældssanering, bankskifte, akkord m.v. I de mere omfattende økonomiske manøvrer vil emner som økonomi, likviditet, jura, skat m.v. ofte skulle spille sammen, så du får et hensigstmæssigt resultat.

PrivatRevision er  indgået i et samarbejde med Budgethuset om videre rådgivning af webstedets brugere. Vi træder til der, hvor Budgethuset selv anbefaler brugerne at søge professionel hjælp – særligt i forbindelse med insolvens. Budgethusets brugere kan desuden også kontakte os, uden at de forinden har været i dialog med Budgethuset.