,

Godt nyt for familieoverdragelser

Landsskatteretten har i en netop offentliggjort afgørelse fra 23. september 2022 måske væsentligt lempet mulighederne for at familieoverdrage forældrekøb.

En mor købte d. 14. juni 2017 en lejlighed for 3.595.000 kr., som hun allerede d. 27. november 2018 solgte til sin søn for 2.600.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering +15%. Moderen tabte dermed 1.000.000 kr., og sønnen solgte i januar 2021 lejligheden for 4.550.000 kr.

Trods den store prisforskel imellem moderens købspris og salgsprisen til sønnen og trods den korte ejertid på kun 17 mdr., var der IKKE særlige omstændigheder, og Landsskatteretten anerkender dermed prissætningen i familieoverdragelsen. Dette går i den modsatte retning af den ellers mere hårhændende praksis omkring ejertid og prisforskel, som Skatterådet lagde sig fast på i 2021.

Afgørelsen kan få betydelige konsekvenser for både fremtidige familieoverdragelser samt for en række af de sager, der kører omkring spørgsmålet lige nu.

Skattestyrelsen har været særdeles aktive

Familieoverdragelser af fast ejendom og især af forældrekøb har i de seneste år været genstand for en del usikkerhed. Skattestyrelsen har således særligt i det seneste år genoptaget en række familieoverdragelser. Skattestyrelsens påstande har været:

  • Forældrene har solgt for billigt til deres børn. Dermed har de undgået at betale skat af den ejendomsavance, de ville skulle have betalt skat af ved at sælge til markedspris. Derfor skal forældrene beskattes med 42% af den gevinst, de ville have haft. Dette gør man ved at korrigere handelsprisen.
  • Når børnene dermed har betalt for lidt for lejligheden (hvad det ofte er), har de modtaget en gave. Denne skal de betale 15% afgift af.
  • Har forældrene en erhvervsvirksomhed i virksomhedsordningen, og er der her opsparerede overskud, betragtes gaven til børnene ligeledes som en privat hævning, som udløser beskatning hos forældre som personlig indkomst.

Når Skattestyrelsen er gået i kødet på en række familieoverdragelser, skyldes det, at Skattestyrelsen med Skatterådets praksis fra 2021 samt enkelte afgørelser fra domstolene har fundet sig berettiget til at korrigere de handelspriser, som forældre ofte i god tro har fastsat ud fra 15% reglen.

Læs evt mere om baggrunden for 15%-reglen her: Foreløbig status på familieoverdragelser af forældrekøb 

Særlige omstændigheder

Skattestyrelsen har især indledt jagten på familieoverdragelser ved at påberåbe, at der forelå særlige omstændigheder, der medfører, at 15%-reglen ikke kan anvendes.

Højesteret tog i 2016 i en sag omkring overdragelse fra et dødsbo stilling til, hvad der kunne være særlige omstændigheder, der ville medføre, at 15%-reglen ikke kunne anvendes.

  • Hvis der overtages større belåning end handelsprisen eller større ny realkreditbelåning end 80% af handelsprisen
  • Hvis aftaler, testamenter, transaktioner eller andre forhold imellem parterne viser, at man reelt har lagt en anden pris til grund
  • Hvis der foreligger en nyere ejendomsmæglervurdering

Det fremgik imidlertid ikke af Højesterets dom fra 2016, hvorvidt en stor prisforskel imellem den offentlige vurdering og markedsprisen direkte kunne udgøre en særlig omstændighed.

Dette har Skattestyrelsen – måske rimeligt nok alt efter øjnene der ser forfulgt i årene siden.

Praksis ændrer sig i 2021

Til at begynde med fik Skattestyrelsen ikke ret meget medvind ved Landsskatteretten. Dette ændrede sig dog i 2021, hvor Landsretten kom med to toneangivende domme.

I den ene sag havde en bedstefar købt en ejendom til ca. 62 mio kr. Han solgte den 3 mdr. senere til sine børnebørn for ca. 32 mio. kr. Dette var Skattestyrelsen ikke udpræget enige i, eftersom bedstefaren dermed fik et stort tab, han kunne modregne i en anden skattepligtig avance. Bedstefaren fik medhold i Landsskatteretten i 2018 men tabte i Landsretten ved Østre Landsrets kendelse af 29. november 2021, SKM2022.3.ØLR. Østre Landsret anså den store prisforskel sammenholdt med den korte ejertid som en særlig omstændighed, og bedstefaren kunne ikke benytte 15%-reglen.

I en anden sag udtog nogle arvinger en ejendom fra et dødsbo til 1,6 mio. kr. Arvingerne havde kort tid forinden forhandlet en salgspris for samme ejendom med den stedlige kommune på 5 mio kr. Arvingerne solgte ejendommen til kommunen efter 11 dages ejertid. Også denne sag vandt arvingerne i Landsskatteretten i 2019. Vestre Landsrets nåede d. 23. juni 2021det modsatte resultat – nemlig at den store prisforskel kombineret med kort ejertid udgjorde særlige omstændigheder. Denne afgørelse fra Landsretten er netop pr. 18. oktober 2022 blevet stadfæstet af Højesteret, hvormed sagen må anses som afgjort.

Ovenstående skal sammenholdes med Højesterets dom af 26. april 2021: Denne dom anfører, at et generelt forhold som f.eks. ikke ajourførte offentlige ejendomsvurderinger ikke kan udgøre særlige omstændigheder. Kun forhold omkring den konkrete ejendom kan udgøre særlige omstændigheder.

Dermed er vi tilbage ved, at det er stor prisforskel på forældrenes købspris og salgspris til barnet i kombination med kort ejertid, som er afgørende for, om der kan overdrages efter 15%-reglen.

Skatterådets praksis fra 2021

I 2021 fik Skatterådet lejlighed til at afsige ikke mindre end 18 kendelser vedr. familieoverdragelser af boliger (herunder forældrekøb) fra forældre til børn. Fokus lå her netop på en stor prisforskel imellem forældrenes købspris og den offentlige ejendomsvurdering og salgspris til barnet i kombination med en kortere ejertid.

I afgørelsen fra Skatterådet (SKM2021.494.SR) tiltræder Skatterådet, at 15% reglen kan benyttes efter “kun” 3 år og 2 mdr. ejertid. Her var der tale om en prisforskel på blot 48% imellem forældrenes købspris og den pris, der blev solgt til barnet for.

I en anden afgørelse (SKM2021.530.SR) sælger en skatteyder en lejlighed til sin datter. Skatteyder havde i 2017 købt ejendommen fra tredjemand til 3.450.000 kr., og solgte den efter 3 år og 9 måneder. Dette godkendte Skatterådet.

Stort set alle afgørelser med en kortere ejertid end 3 år og 2 måneder (med en prisforskel på 48%) og en ejertid på 3 år og 9 måneder (med en prisforskel over 100%) endte med, at skatteyder ikke kunne benytte 15%-reglen.

Denne sammenhæng imellem prisforskel og kort ejertid har Skattestyrelsen i løbet af 2022 benyttet til at korrigere prisen i en række familieoverdragelser, hvor ejertiden har været ca. 3 år eller kortere.

Det nye ved Landsskatterettens kendelse af 23. september 2022

Og her bliver Landsskatterettens kendelse af 23. september 2022 interessant. Landsskatteretten er øverste administrative klageinstans før domstolene. Landsskatterettens afgørelser har dermed umådelig stor betydning for fortolkning af gældende ret, idet der er ganske mange flere skattesager ved Landsskatteretten, end der er ved domstolene. Yderligere kunne man i skattekredse mene, at Landsskatteretten er en mere skattefaglig instans end domstolene.

Landsskatteretten accepterer en familieoverdragelse, hvor der efter en ejertid på kun 17 mdr. overdrages en lejlighed til 2.600.000 kr., som forældrene har købt for 3.595.000 kr.

Dette åbner (måske afgørende) for en lang række familieoverdragelser efter 15%-reglen også efter en kortere ejertid – om end man naturligvis skal være opmærksom på prisforskellen.

/af

Forældrekøb og rentekorrektion

Fra og med indkomståret 2021 skal forældre, der udlejer en bolig til deres børn, og som benytter virksomhedsordningen, betale rentekorrektion.

Virksomhedsordning og forældrekøb

Forældrekøb i virksomhedsordningen har i mange år været attraktivt. Der har været indlysende fordele i at hjælpe sit barn til en god studiebolig og samtidig have en lejlighed i en studieby, hvor priserne er steget meget i de seneste år.

Har man benyttet virksomhedsordningen, har man også kunnet opspare overskud til lav foreløbig skat på 22%, og man har kunnet fradrage renterne vedr. den udlejede bolig direkte i virksomhedens resultat. Har resultatet inkl renter været negativt, og har man været topskatteyder, har man således kunnet tale om, at renterne fradrages direkte i topskattegrundlaget. Dette har i mange tilfælde været realiteterne for forældrekøbere.

Rentekorrektion fra 2021

Fra og med 2021 reduceres denne fordel ved det store rentefradrag. Via en såkaldt ”rentekorrektion” bliver resultatet i store træk det, at forældrekøberne kun får det almindelige rentefradrag for renterne i deres forældrekøb. Dette medfører, at hvor man før rentekorrektionen sparede ca. 43-57 kr. i skat pr. 100 kr. betalt i renter og bidrag, sparer man nu kun ca. 33% i skat for de flestes vedkommende (intervallet er 25-43% alt efter kapitalindkomstforhold lidt ud over gennemsnittet).

Dette har gjort forældrekøb lidt dyrere for forældrene, om end konsekvensen af et reduceret rentefradrag naturligvis er overkommeligt med de lave rentesatser, der har været gældende i de seneste år.

Betaler man som forældre eksempelvis 20.000 kr. i renter om året på sin forældrekøbsbolig, ”koster” rentekorrektionen således ca. 5.000 kr., hvis man er topskatteyder og har beherskede kapitalindkomstforhold i øvrigt og dermed med en fradragsværdi på 33% renter.

Det er klart, at beregner man i et scenario med et 4% realkreditlån, som kan være realiteten ved et nyt forældrekøb i sommeren 2022, og hvor der (formentlig midlertidigt) er et rentehop, bliver effekten af rentekorrektionen større, fordi renteudgiften er højere.

Negativ særbehandling af forældrekøb

Udlejning af fast ejendom er som et knæsat princip i dansk skatteret at betragte som erhvervsmæssig virksomhed. Dermed kan virksomhedsordningen benyttes, hvis man i øvrigt holder virksomhed og privatøkonomi adskilt, og hvis man i øvrigt opfylder regnskabskravene.  Benytter man virksomhedsordningen og herunder ved udlejning af fast ejendom, kan udgifter til renter og bidrag fradrages i virksomhedens indkomst på lige fod med andre driftsomkostninger.

Fra 2021 kan man dog ikke længere få samme fradrag for renterne, hvis man udlejer til sine børn. Dette medfører rentekorrektionen, som findes i denne særlige variant, der kun rammer, hvis man udlejer til nærtstående.

Undgåelse af rentekorrektion

Reglerne for rentekorrektion ved udlejning til nærtstående gælder imidlertid kun ved udlejning til netop nærtstående. Udlejer man derimod til fremmede, beregnes der ikke rentekorrektion. Dette gælder også, hvis man udlejer til sit barns samlever eller roomie og herunder, hvis samlever, roomie eller tredjeperson i øvrigt fremlejer en del af lejemålet til sin udlejers nærtstående. Dette fremgår af lovforarbejderne i forbindelse med indførelse af rentekorrektion ved udlejning til nærtstående.

Konsekvensen heraf er efter PrivatRevisions opfattelse, at forældre kan undgå rentekorrektion, hvis de udlejer forældrekøbsboligen til barnets eventuelle samlever, roomie eller tredjeperson, som så fremlejer værelse til barnet. Vælger forældrene at udleje til både deres eget barn og en roomie eller samlever, kan forældrene efter PrivatRevisions opfattelse nøjes med at skulle beregne rentekorrektion af den forholdsmæssige andel, der udlejes til barnet.

Udlejeforholdet skal reguleres af en leje- og evt. fremlejekontrakt, således at forældrene kan dokumentere, hvem de udlejer til og hvornår.

Lejeretlige konsekvenser

Der er dog en ulempe.  En udlejet lejlighed er som udgangspunkt mindre værd end en tilsvarende fri bolig. For imens en fri bolig kan prissættes på markedsvilkår efter, hvad en evt. køber kan og vil betale (belåne), prissættes en lejebolig som regel ud fra den driftsøkonomi, man som udlejer har ved at udleje til en lejer, som måske bliver boende i mange år. Dette multipliceres med en rente- og en risikofaktor. Desuden kan en udlejet bolig sjældent belånes så attraktivt, som en fri ejerbolig kan. Prisforskellen på en udlejet eller fri bolig i de større studiebyer kan være væsentlig.

Ved at udleje til sit eget barn kan forældrene jo nok ofte undgå den ubehagelige situation, at de ikke kan få deres lejer ud, og at de dermed sidder med en lejlighed, der er faldet væsentligt i værdi – fordi der er lejer i. Denne risiko øges formentlig betragteligt, hvis forældrene i stedet har indgået en lejekontrakt med en roomie eller en kæreste til sit barn, som måske stopper med at være det.

I den ny lejelov er der visse muligheder for at tidsbegrænse et lejemål, hvis hensigten efter tidsbegrænsningen er at udleje til udlejers eget barn. Dette vil nogle måske føle sig fristet til at benytte sig af. Imidlertid er Lejeloven trådt i kraft 1. juli 2022, og der mangler selvsagt retspraksis på, hvor langt disse tidsbegrænsninger kan udtrækkes, og om det at udleje tidsbegrænset til sit barns kæreste eller samlever, er en omgåelse, hvor domstolene vil ende med at beskytte den lejer der står på lejekontrakten.

Belåning

De fleste forældrekøbsboliger er finansieret med realkreditlån. Der er som oftest finansieret 80% og ud fra værdien som bolig. Kreditforeningen kan forlange at se en tidsbegrænset lejekontrakt og/eller en lejekontrakt, hvor der udlejes til nærtstående. I det tilfælde, at der ikke udlejes til nærtstående, og anses tidsbegrænsningen ikke som den tilstrækkelige sikring for at kunne få lejer ud, risikerer man, at lejligheden ikke længere kan belånes ud fra værdien som en fri lejlighed men derimod, at kreditforeningslånet maksimalt kan udføre 60-80% af belåningsværdien for en udlejet bolig. Dette kan få den uheldige konsekvens,  at man ikke kan opretholde sin 80% boligfinansiering i lejligheden.

Rentekorrektion kan undgås – men der er en risiko

Det kan siges, at der er en mulighed for at undgå rentekorrektion, hvis man udlejer til sit barns kæreste eller roomie, selvom barnet også bor i forældrekøbsboligen med den, der står på lejekontrakten. Det kan synes fristende at spare den skattemæssige konsekvens af rentekorrektionen.

Imidlertid synes risikoen for at hænge på en lejer at være ude af proportioner med det beherskede fordele, der vil være ved at undgå rentekorrektion.

Løber man den risiko at udleje til sit barns kæreste eller roomie, skal man derfor gøre sig klart, at der er en lejeretlig risiko. Desuden bør man afklare med sit pengeinstitut, at det ikke medfører ændringer af belåningsmulighederne.

/af

Foreløbig status på familieoverdragelser af forældrekøb

Det er nok blevet bemærket hos mange, der ejer en forældrekøbsbolig, at familieoverdragelser i de seneste år har været et meget omdiskuteret emne. Hidtil har forældre kunnet overdrage f.eks. en forældrekøbsbolig til deres barn til en meget lav pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering og derfra et interval på +/-15%.

Dette har både medført, at barnet har kunnet modtage en stor skattefri begunstigelse, og samtidig har forældrene kunnet undgå at betale skat af en eventuel værdistigning – ejendomsavancebeskatning. Børnene har sidenhen kunnet sælge forældrekøbet uden beskatning af deres værdistigning, fordi de har boet i boligen i deres ejertid.

Baggrund for familieoverdragelser

Når forældre overdrager et aktiv – f.eks. en forældrekøbslejlighed – til deres børn, skal de handle til markedsprisen på såkaldt ”armslængdevilkår”. Dette er et grundfæstet skatteretligt princip for handler imellem nærtstående. For at lette ekspeditionen og øge retssikkerheden og skatteydernes forudberegnelighed af de skattemæssige konsekvenser ved en familiehandel, indførte man i 1982 det siden meget omtalte ”værdiansættelsescirkulære”. Cirkulæret fra 1982 indeholder den såkaldte 15%-regel, som siden har fået umådeligt stor betydning i dansk skatteret.

Efter 15%-reglen kan forældre overdrage en fast ejendom til deres børn til en pris svarende til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering og derfra et interval på +/-15%. Intervallet skal tages ganske bogstaveligt, og det er enten eller. Enten sælger forældre til deres børn efter 15%-reglen, og eller også har de solgt til markedspris – i hvert fald rent skatteretligt. Dette gælder også selvom forældre og børn ønsker at aftale en anden pris som f.eks. forældrenes egen anskaffelsespris.

Dette medfører, at såvel forældrenes ejendomsavance som en eventuel gave til barnet skal vurderes ud fra enten en pris efter 15%-reglen eller efter markedsprisen, når barnet overtager boligen. Aftaler forældre og børn en helt anden pris, har de skatteretligt handlet til markedsprisen.

Ejendomsavancen

Efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1 skal fortjeneste ved salg af egen bolig, man har beboet i sin ejertid, ikke beskattes. Derimod skal skatteydere og her forældrene beskattes af en eventuel ejendomsavance, de måtte realisere ved et salg, når der ikke er tale om en bolig, de selv har beboet.

Såvel forældre som børn har i en tid med stigende priser således en interesse i, at forældrene sælger til barnet uden gevinst, og at barnet derefter realiserer gevinsten skattefrit. Realiserer forældrene et tab – hvilket de ofte vil gøre ved salg til den offentlige ejendomsvurdering – kan dette tab sågar fradrages i senere eller samtidige positive skattepligtige ejendomsavancer. Dette emne kan man læse meget mere om her:

https://foraeldrekoebsguiden.dk/2019/08/07/salg-af-foraeldrekoeb-barnets-efterfoelgende-salg-af-familieoverdraget-lejlighed/

Barnet vil med lidt tilrettelæggelse ofte have nemt ved at sikre sig, at barnets ejendomsavance bliver skattefri. Dog må det aktuelt konstateres, at der skal eksterne årsager til, hvis barnet flytter fra boligen indenfor et år efter sin overtagelse, såfremt man ikke vil risikere, at barnet alligevel beskattes af avancen. Dette kan f.eks. være, at barnet får arbejde i den anden ende af landet. Dette er en nyere praksis, hvor Skattestyrelsen har skærpet kursen overfor barnets (for) hurtige salg af en nyligt familieoverdraget bolig.

Har barnet en vis beboelsestid efter sin erhvervelse, vil skattefrihed af ejendomsavancen som hovedregel accepteres.

Gaven

Et andet element i familieoverdragelser er, at forældrene samtidig ved at sælge en ejendom til favørpris til barnet dermed begunstiger barnet uden gavebeskatning på 15%.

Når forældrene overdrager f.eks. et forældrekøb til deres barn indenfor 15%-reglen fremfor at sælge det selv på det fri marked, har der i en årrække kunnet opnås skattemæssige fordele for familien under et – både i form at sparet ejendomsavanceskat og sparet gaveafgift.

Ejendomsvurderingerne

Som det er mange bekendt, har de offentlige ejendomsvurderinger i en årrække været meget lave i forhold til de faktiske markedspriser. Dette har især gjort sig gældende i de større studiebyer, hvor prisstigningerne har været størst, og hvor mange forældrekøbsboliger er beliggende.

Forsinkelsen af de nye ejendomsvurderinger har blot gjort dette mismatch imellem offentlige ejendomsvurderinger og markedspriser endnu større.

Dette har medført, at forældrekøbsboliger har kunne sælges til ofte meget lave priser til børnene, som derefter har kunnet realisere en stor skattefri fortjeneste og gave. Et typeeksempel er forældrekøbsboligen, som erhverves i 2015 for 2.000.000 kr. og sælges i 2021 for 2.800.000 kr. Forældrene skal her som udgangspunkt beskattes af 800.000 kr. minus lidt ejertidsnedslag og handelsomkostninger ved køb og salg.

Men hvis den samme bolig har en offentlig ejendomsvurdering som fri bolig på f.eks. 1.000.000 kr., kan forældrene efter den hidtidige praksis overdrage forældrekøbet til deres barn til 1.000.000 kr. minus 15% = 850.000 kr. Forældrene taber dermed 1.150.000 kr. – som de i øvrigt kan modregne i andre eventuelle skattepligtige ejendomsavancer de måtte få i det pågældende år eller i alle andre senere år på anden fast ejendom. Dette gælder også, hvis forældrene har flere udlejningsejendomme, hvor de realiserer ellers skattepligtige avancer ved en salg.

Meningen er naturligvis, at junior senere sælger boligen med en skattefri gevinst – i dette tilfælde 1.950.000 kr. i samlet skattefri avance og gave. Her ses det undertiden , at barnet efterfølgende enten forærer eller låner sine forældre noget af sin skattefri gevinst.

Det offentlig er dermed gået glip af væsentlige provenuer i ejendomsavanceskat og mulig gaveafgift. Det har ofte været rigtig gunstigt for de involverede forældrekøbsforældre og deres børn, og der er i vid udstrækning disponeret med skattemyndighedernes samtykke – ofte i form af et bindende svar.

Særlige omstændigheder præciseres ved Højesterets dom af 8. marts 2016

15%-reglen har været anvendt i såvel forældrekøb ved salg af ejendom i levende live, men den har også i vidt omfang været anvendt i dødsboer, som reglen egentlig var beregnet til. Langt hen ad vejen, har afgørelser omkring dødsboer haft indflydelse på retstilstanden omkring overdragelse af fast ejendom i levende live (herunder forældrekøb)  og vice versa.

I en sag, der omhandlede et dødsbo, tog Højesteret stilling til en række ”særlige omstændigheder”, som efter Højesterets opfattelse ville medføre, at 15%-reglen ikke ville kunne anvendes. Disse særlige omstændigheder er udstrakt til både at omfatter dødsboer og overdragelser af fast ejendom i familien i levende live.

De vigtigste særlige omstændigheder, der fra 2016 måtte antages at medfører, at 15%-reglen ikke kunne benyttes, er

  • Hvis der overtages større belåning end handelsprisen eller større ny realkreditbelåning end 80% af handelsprisen
  • Hvis aftaler, testamenter, transaktioner eller andre forhold imellem parterne viser, at man reelt har lagt en anden pris til grund
  • Hvis der foreligger en nyere ejendomsmæglervurdering

Når Højesteret har talt, er der ikke mange dommere eller myndigheder, som mener noget andet derefter. Skattemyndighederne har siden udfordret, hvor langt begrebet særlige omstændigheder ellers kunne strækkes.

Der har siden været en række sager, som omhandlede, om ovenstående særlige omstændigheder fra Højesterets afgørelse kunne ses som en negativ afgrænsning af ”særlige omstændigheder”, eller om der blot var tale om eksempler, og dermed om andre forhold også kunne være særlige omstændigheder, der ville medføre, at 15%-reglen ikke kunne anvendes.

Sagerne har ofte haft stor bevågenhed. For kan forældre og børn ikke handle efter 15%-reglen på grund af særlige omstændigheder, skal forældre og børn beskattes af ejendomsavance (forældrenes) og af skattepligtig gave, som om der var handlet til markedspris, uanset at parterne rent faktisk har handlet til og betalt en anden pris. Dette vil selvsagt medføre betydelige skattemæssige konsekvenser for de forældre, som pludseligt skal beskattes af en ejendomsavance ud fra markedsprisen, selvom de har solgt til den offentlige vurdering til deres børn, og at børnene skal gavebeskattes af den ”rabat” i forhold til markedsprisen, de dermed har fået. Set fra skattemyndighedernes side har man til opgave at inddrive de korrekte skatte fra borgerne, hvilket man har ønsket at sikre.

Højesterets afgørelse af 26. april 2021 – 15%-reglen cementeres

Skattestyrelsen har i en række sager fremsat det synspunkt, at netop det forhold, at de offentlige ejendomsvurderinger var ude af trit med de aktuelle priser, måtte udgøre en særlig omstændighed, hvorved 15%-reglen ikke kunne anvendes, og med den konsekvens af forældre og børn skulle henholdsvis ejendomsavancebeskattes og gavebeskattes. En sag, hvor dette forhold indgik som særlig omstændighed, blev afgjort af Højesteret d. 26. april 2021.

Højesterets afgørelse fra 26. april 2021 cementerer, at et generelt forhold som f.eks. ikke ajourførte offentlige ejendomsvurderinger ikke kan udgøre særlige omstændigheder. Det cementeres, at 15%-reglen kan anvendes, når der ikke er særlige omstændigheder omkring den konkrete ejendom. I øvrigt udtalte Højesteret, at myndighederne måtte være de nærmeste til at bære risikoen for ikke retvisende offentlige ejendomsvurderinger.

Du kan læse mere om afgørelsen fra Højesteret her

https://privatrevision.dk/2021/05/04/ny-dom-fra-hoejesteret-er-godt-nyt-for-familieoverdragelser/

Hvornår er der så særlige omstændigheder?

Det er nok, hvad man i skattekredse vil kalde et godt spørgsmål. Der har været flere sager om emnet i de seneste år. Særligt to sager fra Landsskatteretten har påkaldt sig opmærksomhed. Disse to sager er nu begge afgjort i landsretterne.

I den ene sag havde en bedstefar købt en ejendom til ca. 62 mio kr., som 3 måneder efter solgtes til børnebørnene til 32 mio. kr. efter 15% reglen. Børnebørnene fik dermed en gave, og bedstefaren fik et tab, han kunne modregne i andre aktuelle skattepligtige avancer, som han havde. Bedstefaren fik medhold i Landsskatteretten i 2018 men tabte i Landsretten ved Østre Landsrets kendelse af 29. november 2021, SKM2022.3.ØLR. Østre Landsret anså den store prisforskel sammenholdt med den korte ejertid som en særlig omstændighed, der gjorde, at bedstefaren IKKE kunne benytte 15%-reglen.

I en anden sag overtog to arvinger en ejendom fra et dødsbo under 15%-reglen, men hvor de allerede havde aftalt en højere videresalgspris med kommunen. Også denne sag vandt arvingerne i Landsskatteretten i 2019 men tabte ved Landsretten i Vestre Landsrets dom af 23. juni 2021, SKM2021.345.VLR. Denne dom stadfæstedes af Højesteret d. 18. oktober 2022, hvilket sætter punktum i spørgsmålet indtil videre.

I mellemtiden – fra Landsskatteretten gav skatteyderne i sagen fra 2019 medhold og indtil Landsrettens afgørelser i 2021 har skattemyndighederne været særdeles tilbageholdende med at besvare spørgsmål vedr. anvendelse af 15%-reglen. PrivatRevision har således siden foråret 2019 og frem til medio 2021 haft en række sager ”parkeret” ved Skattestyrelsen. Sagerne har primært omhandlet familieoverdragelse efter 15%-reglen (til en gunstig pris for barnet og med negativ eller ingen skattepligtig ejendomsavance). Skattestyrelsen har overdraget en række af de pågældende sager til Skatterådet, som tager stilling i principielle sager. Dette var til trods for, at Landsskatterettens praksis ret klart støttede op omkring en udstrakt brug af 15%-reglen, selvom man var bekendt med, at der fandtes en anden markedspris. Skattestyrelsen mente, at Landsskatteretten var gået for vidt, og det har Skattestyrelsen – om man er enig i fremgangsmåden med at udskyde besvarelser fra skatteyderne fra 2019 til 2021 eller ej – fået Landsrettens ord for.

I et offentliggjort bindende svar fra Skatterådet fra 28. september 2021, SKM2021.529.SR, familieovedrog en skatteyder en lejlighed til sin søn efter 15% reglen. Lejligheden var købt fra tredjemand for 4.495.000 kr. og blev 1 år og 10 måneder senere solgt til sønnen for 2.357.500 kr. Dette udgjorde efter Skatterådets opfattelse en særlig omstændighed, og handelsprisen skulle korrigeres.

I et andet bindende svar fra 1. september 2021, SKM2021.498.SR, kunne en ejertid på 3 år og 2 måneder også efter Skatterådets opfattelse udgøre en særlig omstændighed, der ville medføre, at 15%-reglen ikke kunne benyttes.

I et tredje offentliggjort bindende svar fra Skatterådet fra 28. september 2021 (SKM2021.530.SR) sælger en skatteyder en lejlighed til sin datter. Skatteyder havde i 2017 købt ejendommen fra tredjemand til 3.450.000 kr., og solgte den 3 år og 9 måneder senere til den offentlige ejendomsvurdering 1.450.000 kr. PrivatRevisions udtalelser til Jyllands Posten d. 12. maj 2020 benyttes i øvrigt som centralt argument af skatteyder.

I et ikke offentliggjort bindende svar fra november 2021 har Skattestyrelsen accepteret brug af 15%-reglen ved en familieoverdragelse med kortere ejertid. Lejligheden blev erhvervet i august 2017 og familieoverdraget ved aftale fra maj 2021 – altså efter  3 år og 9 måneders ejertid og med tilsvarende stor prisforskel.

I et fjerde offentliggjort bindende svar (SKM2021.494.SR) accepterer Skatterådet anvendelsen af 15% reglen efter “kun” 3 år og 2 mdr. ejertid. Her var der dog tale om en prisforskel på blot 48% imellem forældrenes købspris og den pris, der blev lagt til grund ved overdragelsen til barnet.

I en række afgørelser med længere ejertid end 3-4 år har Skattestyrelsen accepteret brug af 15%-reglen også med stor prisforskel imellem forældrenes købspris og overdragelsespris til barnet.

Hos PrivatRevision kan vi efter Landsretsafgørelserne 2021 samt efter nogle følgende kendelser fra Skatterådet konstatere, at netop forældrenes ejertid er blevet væsentlig i Skattestyrelsens nyeste praksis, i de sager hvor PrivatRevision har været repræsentant for skatteyder. Hos PrivatRevision har vi i 2021 fået besvaret en række anmodninger om bindende svar, fremsat for Skattestyrelsen i 2019. Der tegner sig et billede af, at 3 års ejertid i nogle sager accepteres og i andre sager ikke accepteres, når der sælges efter 15%-reglen.

En ejertid på under 2 år accepteres som hovedregel ikke. Er forældrenes ejertid 3½-år eller mere, tyder en række afgørelser på, at det ofte accepteres, at der handles efter 15%-reglen, skønt prisen (den offentlige vurdering +/-15%) åbenbart ligger noget under markedsprisen og under den pris, som forældrene har betalt for boligen år tilbage. Er prisforskellen imellem forældrenes kønspris og overdragelsesprisen til barnet ikke så  stor (som i ovenstående sag med 48% prisforskel), er der måske en praksis, hvor man accepterer lidt kortere ejertid.

Konklusionen er formentlig, at såfremt man er bekendt med en væsentlig anden handelspris, og denne ikke er mere end ca. 3½ år gammel, kan man ikke benytte 15%-reglen. Ved en ejertid omkring 3½ år må der nok siges at være en lidt uklar praksis.  I ovenstående afgørelser fra 2021 har Skatterådet lagt en linje, der indikerer, at der skal være en ejertid på mere end 3 år, fra forældrene køber en forældrekøbsbolig, og til den sælger den til en langt lavere pris til barnet, for at Skattestyrelsen IKKE anfægter den meget lave handelspris sat efter 15%-reglen.  Om 4 års ejertid er nok, må nok siges at være et åbent spørgsmål – men noget kunne tyde på det. I hvert fald kan vi hos PrivatRevision konstatere, at også afgørelser om bindende svar fra Skattestyrelsen fra april og maj 2022 cementerer brugen af 15%-reglen også ved en meget betydelig prisforskel og til en pris, som indlysende ligger under markedspris, såfremt der er tale om flere års ejertid, og såfremt der ikke i øvrigt foreligger særlige omstændigheder jf. Højesterets dom fra 2016 som anført ovenfor.

20%-regel

15%-reglen, som har eksisteret siden 1982, blev ved ændring af værdiansættelsescirkulæret pr. 27. september 2021 ændret til en 20%-regel. Dette er i overensstemmelse med udrulningen af de nye ejendomsvurderinger, hvor 20%-intervallet i flere sammenhænge går igen.

Ændringen betyder, at man nu kan handle fast ejendom fra forældre til børn til en pris, der ligger i intervallet +/-20% fra den senest kendte offentlige vurdering. 20%-reglen er dog bundet op på de nye ejendomsvurderinger, eftersom cirkulæret i den seneste version knytter sig hertil. Har man ikke modtaget en sådan ny ejendomsvurdering, er udgangspunktet stadig (formentlig) +-/15%.

Usikkerhed hersker

Det er således status, at 15% nu 20%-reglen gælder. Højesteret har cementeret, at familieoverdragelser kan ske efter reglen, når der ikke er særlige omstændigheder ved den konkrete ejendom. Et generelt forhold som at ejendomsvurderingerne generelt er for lave, er således ikke en konkret særlig omstændighed,

Baseret på Højesterets afgørelse fra 2016 og senere praksis fra skattemyndighederne, står det også klart, at optagelse af samlet større belåning end handelsprisen, forudgående ejendomsmæglervurdering samt formuemæssige og testamentariske dispositioner, der viser, at parterne reelt har lagt en anden pris til grund, alle udgør særlige omstændigheder, der gør at 15% eller 20%-reglen ikke kan anvendes.

Landsrettens og Skatterådet praksis samt den praksis, man ved PrivatRevision kan konstatere hos Skattestyrelsen, indikerer også, at der ved en større prisforskel imellem forældrenes købspris eller anden kendt pris for den konkrete ejendom medfører, at 15% eller 20%-reglen kun kan anvendes ved en ejertid, der i hvert fald overstiger 3 år. Længere ejertid medfører formentlig, at reglen kan anvendes, og at der kan familieoverdrages til en gunstig pris, såfremt der ikke i øvrigt foreligger særlige omstændigheder som beskrevet under Højesterets afgørelse fra 2016 (belåning, mæglervurdering eller at familien disponerer på en måde, der viser at der reelt anvendes en anden pris).

Nyt styresignal

Skattestyrelsen har pr. 3. maj 2022 udsendt udkast til nyt styresignal på området. Et styresignal definerer Skattestyrelsens praksis baseret på Skattestyrelsens opfattelse af retstilstanden. Et styresignal er alene bindende for skattemyndighederne, og konkrete sager  for Landsskatteretten og domstolene fremover kan udmærket få et andet udfald. Det bliver interessant at se, da vi hos PrivatRevision kan konstatere, at en lang række tvister imellem skattemyndigheder og borgere indenfor det kommende år eller to formentlig vil lande ved netop Landsskatteretten og domstolene. Skattestyrelsen praktiserer allerede efter styresignalet, og man må nok erkende, at styresignalet lægger sig tæt op ad den praksis, der er vist fra Skatterådet i 2021. Der er dog i styresignalet også en betydelig åbning for fortolkning, idet styresignalet betoner, at der altid er tale om en konkret vurdering.

Hvad gør man så?

Der findes mange forældrekøbsboliger, som formentlig stadig ret uproblematisk kan familieoverdrages efter 15% eller 20%-reglen. Er ejertiden over 3½ år, som den er for mange forældrekøb, må det antages, at der kan familieoverdrages +/-15% eller 20% fra den offentlige vurdering, såfremt man er meget opmærksom på ikke at falde ind under begrebet særlige omstændigheder.

Det må nok anbefales, at enhver familieoverdragelse forsynes med et grundigt skatteforbehold, som gør de muligt at rulle handlen tilbage eller at korrigere handelsprisen, såfremt Skattestyrelsen måtte anfægte overdragelsesprisen.

Desuden vil det i mange situationer være tilrådeligt at lade Skattestyrelsen tage stilling til overdragelsesprisen. Dette kan f.eks. ske ved anmodning om bindende svar. Ved et bindende svar lægger man dispositionen åbent frem for Skattestyrelsen og beder dem tage stilling. Dermed er skattemyndighederne bundet. Alternativt kan man lade en del af overdragelsessummen bestå af en skattepligtig gave, som man lader Skattestyrelsen tage stilling til. Det skal de gøre indenfor 6 måneder. Dermed tager Skattestyrelsen nemlig også stilling til overdragelsesprisen, og man vil derefter også være på nogenlunde sikker grund.

Det må under alle omstændigheder anbefales at træde varsomt, hvis man påtænker en familieoverdragelse, og det må som hovedregel anbefales at søge konkret bistand.

NB: Ovenstående er alene udtryk for PrivatRevisions tolkning af retstilstanden. PrivatRevision påtager sig intet ansvar for dispositioner ud fra ovenstående men henviser altid til at søge konkret rådgivning.

/af
,

Ny dom fra Højesteret er godt nyt for familieoverdragelser

Højesteret har i afgørelse af 26. april 2021 givet en væsentlig håndsrækning til forældre, som ønsker at familieoverdrage forældrekøbslejligheden, sommerhuset eller anden fast ejendom til deres børn. (ønsker du ikke mellemregningerne nedenfor, kan du gå direkte til overskriften Højesterets som af 26. april 2021)

 

Baggrund

Værdiansættelsen af fast ejendom, som overdrages i lige linje indenfor familien, har, som det er mange bekendt, i nogle år været genstand for en del usikkerhed. I 1982 indførtes værdiansættelsescirkulæret, hvori det i punkt 6 blev bestemt, at fast ejendom kunne overdrages i familie i lige linje til en pris svarende til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering og derfra i et interval på +/-15%. Cirkulæret finder anvendelse for overdragelser i dødsboer samt ved gave – dvs. i levende live.

Formålet bag cirkulæret var at skabe forudberegnelighed af de skattemæssige konsekvenser ved overdragelse af aktiver og herunder fast ejendom indenfor familien. Denne ellers let forståelige 15%-regel har siden haft meget stor betydning; men den har også været genstand for en del usikkerhed, trods den tilsyneladende enkle formulering.

Reglen kan nemlig kun benyttes, hvis der ikke foreligger såkaldt ”særlige omstændigheder”. Disse særlige omstændigheder nævnes – kunne man sige i en sidebemærkning – i cirkulæret, som fastslår, at prisen kan holdes indenfor +/-15%; ”…medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom…”

Skattemyndighedernes interesse for, hvad der kunne udgøre særlige omstændigheder, som medfører at 15%-reglen ikke kan anvendes, har især gennem de seneste år været meget stor. Det er der for så vidt ikke noget underligt i. Skattemyndighederne har til opgave at sikre korrekt beskatning og herunder beskatning af ejendomsavancer samt bo- og gaveafgift. Og det er klart, at det kan synes lige vel meget belejligt for forældre og børn, hvis man i familien både ved arv og ved gave kan overdrage en ejendom til langt under markedsprisen og dermed måske undgå beskatning af ejendomsavance samt boog gaveafgift. For der kan spares rigtig mange penge, fordi de offentlige ejendomsvurderinger mange steder er håbløst ude af trit med markedspriserne.

Derfor er ”særlige omstændigheder” og tilstedeværelsen eller fraværet af disse så centralt, når man ser på de skattemæssige konsekvenser af en familieoverdragelse.

 

Højesterets dom fra 2016 præciserer særlige omstændigheder

Højesterets kom i dom af 8. april 2016, SKM2016.279.HR, til den konklusion, som er konformt med 1982- cirkulæret, at borgerne har krav på, at 15% reglen kunne anvendes ved overdragelse af fast ejendom indenfor familien, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”

Højesteret lagde i sin afgørelse fra 2016 vægt på de eksempler på særlige omstændigheder, som skifteretten som tidligere retsinstans i samme sag havde oplistet. Disse var i al væsentlighed, at parterne i forbindelse med handlen

  • Ikke må indhente vurdering fra f.eks. ejendomsmægler vedr. værdien
  • Ikke må foretage belåning for køber, som overstiger handelsprisen og, at realkreditbelåning formentlig kun må udgøre 80% af handelsprisen (dette har Landsskatteretten i netop offentliggjort afgørelse af 26. februar 2021 i øvrigt ikke vurderet som særlig omstændighed, der kunne medføre, at 15%-reglen ikke kunne benyttes, da køber i denne sag optog belåning højere end handelsprisen)
  • Ikke må foretage testamentariske eller formuemæssige dispositioner i familien, der indikerer, at parterne reelt lægger en anden handelsværdi til grund

Højesteretssagen fra 2016 omhandlede værdiansættelsen i et dødsbo; men begrebet ”særlige omstændigheder” kan efter vores opfattelse udstrækkes til hele anvendelsesområdet for familieoverdragelser efter værdiansættelsescirkulæret – altså både overdragelse ved død og i levende live. Dette er også udfaldet af Landsskatterettens praksis siden 2016-dommen.

 

Skattestyrelsen søger at udvide begrebet særlige omstændigheder

Siden 2016-dommen har skattemyndighederne udfordret begrebet særlige omstændigheder. Flere sager har været prøvet ved Landsskatteretten, som er den øverste klageinstans, man har i skattesystemet, inden en skattesag evt. overgår til afgørelse ved domstolene. Landsskatterettens afgørelser har generelt umådelig stor værdi som fortolkning af gældende ret, idet rigtig mange skattesager slutter der, inden de kommer til domstolene.

Der har ved Landsskatteretten været særligt to afgørelser, hvor Skattestyrelsen ikke har fået medhold i at udvide begrebet særlige omstændigheder.

I den ene sag havde en bedstefar købt en ejendom, som han kort tid efter solgte til omtrent det halve til sit barnebarn efter 15%-reglen. I den anden sag havde nogle arvinger fået arveudlagt en ejendom efter 15%- reglen, som de kort tid efter solgte til en langt højere pris. I begge sager søgte Skattestyrelsen af udvide begrebet særlige omstændigheder til også at omfatte den situation, hvor markedsprisen på den pågældende ejendom helt åbenlyst var højere end den offentlige vurdering. Det var således efter Skattestyrelsens opfattelse en særlig omstændighed (der medfører at 15%-reglen ikke kan anvendes), at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er opdaterede i en længere periode.

Begge ovennævnte sager tabte Skattestyrelsen ved Landsskatteretten, og begge sager er af Skattestyrelsen indbragt for domstolene og afventer nu afgørelse ved Østre Landsret.

I forbindelse med de ventede nye ejendomsvurderinger, træder et nyt værdiansættelsescirkulære i kraft, som indeholder en 20%-reglen, som modsvarer den nuværende 15%-reglen, men ud fra (antageligt) mere markedslignende ejendomsvurderinger samt ud fra lidt strengere kriterier herunder af, hvornår særlige omstændigheder forligger. Skattestyrelsen har i tilknytning hertil udarbejdet et styresignal, som betydeligt udvider, hvornår der er tale om særlige omstændigheder – herunder med åbning for, at en uoverensstemmelse med de generelle markedspriser kan udgøre en sådan særlig omstændighed.

 

Og nu til det nye

Højesterets afgørelse af 26. april 2021

Højesterets afgørelse af 26. april 2021 omhandler værdiansættelsen af udlejningsejendomme, som skulle overgå fra et dødsbo til arvingerne. Arvingerne ønskede at benytte 15%-reglen. Skatteforvaltningen havde dog – ud fra helt rimelige markedsprisberegninger for udlejningsejendomme – beregnet en langt højere værdi, ligesom man kunne støtte denne værdi på de generelle priser for tilsvarende ejendomme.

Højesteret fastslår i afgørelsen af 26. april 2021, at det er hele forudsætningen bag værdiansættelsescirkulæret, at det er det offentlige, som må bære risikoen for at de offentlige ejendomsvurderinger ikke svarer til markedspriserne – også selvom de offentlige ejendomsvurderinger igennem en længere periode ikke er blevet ajourført.

Det er således ikke udtryk for en særlig omstændighed, når Skattestyrelsen ved fremlæggelse af markedspriser og beregninger af markedsværdien påpeger, at den offentlige vurdering ikke er udtryk for markedsværdien. For at der kan være tale om særlige omstændigheder, som måtte medføre, at 15%-reglen ikke kan anvendes, skal der være tale om forhold, som vedrører den konkrete ejendom.

Med Højesterets afgørelse synes vejen således at være banet for, at man med større sikkerhed, end der har været længe, kan familieoverdrage efter 15%-reglen, når der ikke foreligger særlige omstændigheder, som kan henføres til den konkrete ejendom.

Der er tale om en afgørelse, som i væsentligt omfang bidrager til den retssikkerhed og forudberegnelighed, som i de seneste år ikke har været en selvfølge på området for familieoverdragelser af fast ejendom.

Overvejer du at familieoverdrage efter de gamle ejendomsvurderinger, er det formentlige et rigtig godt tidspunkt nu.

Kontakt os på info@privatrevision.dk eller på 72 20 66 55

/af

Stadig fordelagtigt at benytte virksomhedsordningen til forældrekøb

Der har flere gange været ytret politiske ønsker om at begrænse forældrekøb og særligt at begrænse adgangen til brug af virksomhedsordningen for dem, der har et forældrekøb.

Senest i slutningen af 2019 og i begyndelsen af 2020 varslede man fra politisk side stramninger og herunder, at virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen ikke længere skulle kunne benyttes til forældrekøb.

Heldigvis ser det ud til, at man undervejs i processen har fået øje på, at det at tvinge forældrekøb ud af virksomhedsordningen kunne have dramatiske konsekvenser for helt almindelige selvstændigt erhvervsdrivende, som i forvejen brugte virksomhedsordningen, og som at den grund var tvunget til også at lade deres forældrekøb omfatte. Disse ville nemlig risikere at blive beskattet, som om de havde hævet overskud af deres virksomhed svarende til forældrekøbsboligens værdi – uden modregning af evt. lån i boligen. Forældrekøbere, som til hverdag er lønmodtagere, ville ikke mærke denne konsekvens.

Indgrebet mod forældrekøb er heldigvis til at overse

Med Finansloven for 2021 har det politiske flertal tilsyneladende besindet sig, og indgrebet mod forældrekøb i virksomhedsordningen har fortonet sig i en mere begrænset ”rentekorrektion”.
Rentekorrektion er et redskab, man har i virksomhedsordningen, som kan benyttes til at korrigere et fradrag for renter eller til at give afkast af indestående kapital i virksomhedsordningen. En rentekorrektion flytter en indkomst eller her et fradrag ved at flytte et beløb imellem indkomsttyperne personlig indkomst og kapitalindkomst, idet disse beskattes forskelligt.

Ved det nye indgreb fungerer rentekorrektion for forældrekøbsboliger således, at forældrekøberen rentekorrigeres med et beløb, der stort set svarer til renter og bidrag på forældrekøbsboligen. Til og med 2020 har man som forældrekøber i virksomhedsordningen haft mulighed for at fradrage rente- og bidragsudgifter i selve virksomhedsindkomsten. Dette har medført, at særligt topskatteydere med et forældrekøb, der gav underskud, har oplevet at ”få fradrag i topskatten” for underskuddet (altså rentedelen) i sit forældrekøb.

Med den nye rentekorrektion, som træder i kraft primo 2021, får forældrekøbere kun det almindelige rentefradrag på renter og bidrag, som vedrører en bolig, der udlejes til børn eller forældre. Der rentekorrigeres ved at flytte et beløb svarende til rentekorrektionen til den personlige indkomst fra kapitalindkomsten, hvori disse renter og bidrag således i stedet fradrages. Dette medfører for en topskatteyder, at man i stedet for et fradrag på ca. 57% for sine renteudgifter i forældrekøbet (marginalskat for personlig indkomst) må nøjes med et på 25-42% alt efter skatteyders kapitalindkomstforhold i øvrigt.

Lad os tage et eksempel. En almindelig 2-værelses lejlighed kan mange steder fortsat erhverves for 2,5 mio.

Ved 80% belåning med et fastforrentet 30-årigt lån, har man en årlig rentebelastning, som starter ved ca. 24.000 kr., og som efter 10 år er faldet til ca. 17.000 kr. pr. år.  Før indgrebet kunne en topskatteyder med underskud og fuld effekt at rentefradraget i virksomhedsordningen i det første hele år kunnet opnå en skatteværdi af rentefradraget på 13.680 kr. Dette fradrag falder efter indgrebet til 7.680 kr., hvis man antager, at det gennemsnitlige rentefradrag i kapitalindkomsten er 32%. Altså en forskel på 500 kr. pr. måned ved et lån på 2 mio. kr. – eller 300 kr. pr. lånt mio. kr. pr. måned.
Dette er formentlig til at leve med, når man ser på forældrekøbets øvrige fordele.

Forældrekøb kan nemlig blive i virksomhedsordningen. Og det er hovedsagen. Både for den erhvervsdrivende, som slipper for at tvangshæve af sine overskud, som måske stammer fra den øvrige erhvervsvirksomhed. Men også for lønmodtageren, for hvem den eneste selvstændige erhvervsmæssige aktivitet er forældrekøbet.

Uden at nedenstående skal anses for udtømmende kan man nævne følgende fordele, som består:

  • Overskud som opspares i virksomhedsordningen, og som altså ikke hæves ud til privat, beskattes foreløbigt med 22%. Midlerne herfra kan benyttes til afvikling af gæld eller til køb af endnu en forældrekøbsbolig, hvis man har flere børn.
    Hvis man læser vores indlæg om familieoverdragelser, vil man se nogle af fordelene ved at have flere forældrekøbsboliger https://foraeldrekoebsguiden.dk/category/viden/
  • Man bevarer mellemregning og indskudskonto, registrering af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum og andre registreringer, der kan vise sig at være hensigtsmæssige senere.
  • Der er for de allerfleste behov for regnskabsmæssig og skattemæssig bistand til forældrekøbet. Dette er hensigtsmæssigt både for forældrene/skatteyderne og for samfundet, fordi reglerne bliver brugt, som det er hensigten. Dette er ikke blevet enklere med rentekorrektionen. Desuden er det en fordel for alle, at borgerne ved at kende en revisor, de bruger til deres forældrekøb, har en let adgang til at få vejledning i det, der er den største udgift for de fleste: Skat (vi mener ikke, at det er sammenligneligt i stedet at ringe til Skattestyrelsen for vejledning).
  • Der er øgede muligheder for fradrag. Dels fordi der sker en sikker registrering, og dels fordi erhvervsdrivende har visse muligheder for fradrag for hold af bil, telefon m.v.

Endelig kan man konstatere, at det har været omdiskuteret, om der skulle foretages indgreb mod forældrekøb. For uanset politisk observans, er det objektivt et udtryk for, at man stilles dårligere rent skattemæssigt, når man udlejer til sine børn, end hvis man udlejer til fremmede – også selvom effekten er begrænset. Politiske flertal har det som bekendt med at ændre sig. Vi må se, hvor længe vi har rentekorrektion. Indtil videre ser det dog ud til at være til at leve med.
NB: Kapitalafkastordningen omtales ikke videre ovenfor, da denne alligevel ikke er relevant i disse år, hvor kapitalafkastsatsen er 0%.

/af

Ny lejelov

Den nye lejelov 1. juli 2015:

Artiklen beskriver, hvilken betydning den nye lejelov vil have for udlejere. Det kan have store økonomiske konsekvenser, hvis du ikke er sat ind i de nye regler. Derfor gives herunder et overblik over, de væsentligste bemærkninger til den nye lov.

Obligatorisk ind- og fraflytningsrapport:

Du skal fremover som udlejer lave et fælles eftersyn af lejemålet med din lejer ved både tilflytning og fraflytning. Udlejer skal udarbejde en skriftlig indflytnings- og fraflytningsrapport, som b.la. indeholder en beskrivelse af lejemålets stand (for hvert enkelt rum). I den forbindelse er det en god idé at tage billeder, så du som udlejer kan dokumentere eventuel misligholdelse. Har udlejer ikke udarbejdet rapporten og udleveret kopi af denne til lejer, kan udlejer ikke kræve, at lejer skal dække omkostningerne til istandsættelse ved fraflytning.

Nye grænser for istandsættelse:

Det er ikke længere muligt for udlejer at skrive i lejekontrakten, at lejer skal aflevere et lejemål nyistandsat ved fraflytning.

Udlejer kan efter de nye regler kun forlange, at lejemålet afleveres i en stand, hvor lejer dækker udgifter til en såkaldt normalistandsættelse. Herunder ligger b.la.: Nødvendig hvidtning, maling og tapetsering – inklusiv maling af træ og jern. Du kan som udlejer endvidere kræve mellemslibning og lakering af gulve, hvis dette er nødvendigt.

Der skal påvises et konkret behov for istandsættelse, før udlejer kan kræve omkostninger dækket af lejer.

Løbende vedligeholdelse:

I de nye regler fremgår det, at det til enhver tid er udlejers pligt at stå for vedligeholdelsen af lejemålet.

Er der tale om en større ejendom, skal udlejer udarbejde tiårige vedligeholdelsesplaner for eksempelvis tag- og facaderenovering. Gør udlejer ikke det, kan der ikke opkræves betaling for udvendig vedligeholdelse af lejer.

Trappeleje er ikke muligt:

I dag er det i nogle lejemål muligt for udlejer at lade huslejen stige med et bestemt beløb hvert år. Dette vil ikke længere være en mulighed.

Man skal som udlejer fremover benytte nettoprisindekset, hvilket indbefatter en række komplicerede regler, der afhænger af, om udlejer lejer ejendommen ud efter omkostningsbestemt leje.

Det anbefales i denne forbindelse, at man tager advokat eller revisor med på råd.

Er lejekontrakten indgået før 1. juli 2015, vil de nugældende regler om trappeleje stadig være gældende efter den nye lov træder i kraft.

Billigere forhåndsgodkendelse af huslejen:

I dag koster det 3.500 kr. for dig som udlejer at få huslejenævnet til at forhåndsgodkende din husleje. Prisen nedsættes efter de nye regler til 500 kr.

I tilfælde af at du udlejer til nærtstående familiemedlem, anbefales det, at du tager din revisor med på råd, da det kan have skattemæssige konsekvenser at fastsætte huslejen for lavt.

Sebastian Brixius Andersen

skattekonsulent, HA(jur.)-skat

/af

Forældrekøb boomer i 2015

Hos PrivatRevision har vi været aktive inden for rådgivning omkring forældrekøb i en årrække. Faktisk har vi specialiseret os så meget i emnet, at vi godt tør kalde os specialister på området.

I de første måneder i 2015 er antallet af lejligheder i studiebyerne – solgt som forældrekøb – steget markant.

Boligmarkedet er så småt på vej ud af krisen, og priserne på lejligheder i Aarhus og København er tydeligt begyndt at stige. Priserne er dog efter vor opfattelse ikke voldsomt høje endnu – henset til renteniveauet.

Det lave renteniveau muliggør, at forældrekøbere kan købe og udleje en lejlighed relativt billigt til deres børn med begrænset eller intet tab på den løbende drift. Som tommelfingerregel kan der for tiden laves et neutralt setup (hvor forældrenes økonomi ikke belastes i det daglige) med en 2-værelses lejlighed til 1,7 mio kr. kombineret med 20% udbetaling og 2% fastforrentet lån med afdragsfrihed. Tilvælges afdrag må disse ses som en opsparing – hvilket de ret beset også er.

Der er naturligvis også mulighed for at vælge f.eks. 1½% fastforrentede lån, hvis en fast lav rente er toppriotitet. Er man mere risikovillig, eller har man en kortere investeringshorisont, kunne de meget lavt forrentede FlexLån måske være en interessant mulighed.

Hvis du går og overvejer forældrekøb, bør du, efter vores opfattelse, være særligt opmærksom på følgende:

1. Find en lejlighed med en beliggenhed, som enten objektivt set er attraktiv, eller som du i hvert fald finder attraktiv. Under den seneste krise på boligmarkedet var prisfaldene som hovedregel ganske beskedne for de bedre beliggende 2- og 3-værelses lejligheder i studiebyerne.

2. Sørg for at du synes, at lejligheden og beliggenheden er et rart sted at være. At der f.eks. er et godt lys, en fin stor stue, godt gårdmiljø etc. Synes du, at lejligheden er et rart sted at være, er det vel ikke usandsynligt, at en senere køber også vil synes dette. Netop købers fornemmelse og velbefindende kan have betydelig indflydelse på den pris, du senere opnår for boligen.

3. Vær opmærksom på, om der er begrænsninger i forhold til udlejning – evt. i ejerforeningens vedtægter.

4. Tag revisor med på råd INDEN de første penge betales. Særligt ved anvendelse af virksomhedsordningen er rækkefølgen af betalinger ofte vigtig, hvis du vil stilles bedst muligt ved senere beskatning af evt. overskud.

Ved PrivatRevision har vi pakkeløsningen “Forældrekøb Opstart”, hvor vi igennem et notat gennemgår sagen og udarbejder budgetter på kort og på langt sigt. Dermed har du et godt beslutningsgrundlag og et overblik over investeringen.

5. Konsultér en advokat omkring berigtigelse af handlen, eller hvis der er andre juridiske ikke-skatteretlige problemstillinger.

6. Vær opmærksom på reglerne for udlejning – både ved udlejning til børn og i særdeleshed, hvis lejligheden på et tidspunkt skal udlejes til fremmede. Vi rådgiver gerne herom.

7. Sørg for at få aflagt skatteregnskab med revisors hjælp hvert år. Det betaler sig. Fordelene er som regel størst ved anvendelse af virksomhedsordningen. Korrekt anvendelse af denne kræver dog revisorbistand.

Kontakt os og hør hvordan vi kan hjælpe dig med dit forældrekøb.

/af

Come Back til forældrekøb

Tendensen hvor forældre køber en ejerlejlighed, som de udlejer til deres børn, er for alvor ved at vende tilbage.

PrivatRevision har siden foråret 2013 oplevet en markant fremgang i interessen fra forældre, som ønsker at købe en ejerlejlighed, de kan udleje til deres (som regel) studerende børn.

Arrangementet består af, at forældre køber en ejerlejlighed, som er velegnet til udlejning. Man bør her være ganske opmærksom på lejelighedens beliggenhed og dens anvendelighed som udlejningsobjekt, hvis man kommer til at sidde med lejligheden i en periode efter, at børnene er fraflyttet igen.

Når man lejer lejligheden ud til sine børn, vil man ofte have en interesse i, at leje den billigst muligt ud. Dette skyldes, at barnet skal betale sin husleje at midler, det har betalt skat af. Selvsamme husleje er skattepligtig indkomst ved forældrene. Derfor bør lejen fastsættes så lavt som muligt set ud fra et skattemæssigt perspektiv.

De fleste udlejningslejligheder giver skattemæssigt underskud i de første år. De svinger meget fra lejlighed til lejlighed, hvornår der begynder at opstå overskud af udlejningsforretningen.

Hvis forældrene indtræder i virksomhedsskatteordningen med udlejningsvirksomheden, vil disse skattemæssige underskud kunne modregnes direkte i den personlige indkomst og dermed i topskattegrundlaget.

Når der kommer overskud, kan man vælge at lade midlerne blive stående i virksomhedsordningen til en foreløbig beskatning på 25%. Man kan også vælge at hæve overskuddene, når de opstår, og overgå til den lavere kapitalindkomstbeskatning. Mulighederne er mange.

Et forældrekøbsarrangement et selvsagt attraktivt for barnet, som kommer godt i gang med voksenlivet i en bolig i omgivelser, som forældrene har indflydelse på, og til en rimelig udgift.

Forældrene kan glæde sig over, at denne hjælp til deres børn er delvist fradragsberettiget. Desuden viser forældrekøbene sig ofte senere at blive en god forretning, når lejemålene udlejes til fremmede eller, når de sælges efter en årrække med fortjeneste.

Forældrekøb ses både som traditionelle forældrekøb, hvor børn bor til leje i deres forældres lejlighed.  Der ses dog også en stigende tendens til de såkaldt omvendte forældrekøb, hvor voksne børn køber en lejlighed til deres pensionerede forældre. Arrangementet kan principielt sammensættes på samme måde. Tillige kan forældrene (de ældste af dem) ofte få en del af lejen finansieret via boligsikring.

Tag en snak med os, hvis du vil vide mere om forældrekøb. Vi håndterer sager om forældrekøb hver uge. Vi hjælper både med budget, fremskrivning og overblik samt vejledning om, hvordan man skal forholde sig. Vi kan hjælpe under købet, og vi kan hjælper efterfølgende med den løbende vedligeholdelse, skattemæssige håndtering m.v.

/af