Når man udlejer et værelse i den bolig, som man selv bor i, skal man opgøre en skattepligtig indtægt. Det samme gør sig gældende, hvis man udlejer hele sin bolig i en del af et indkomstår (og mindre end 12 måneder).
I august 2020 måtte Skatteministeren endnu engang meddele offentligheden, at de nye offentlige ejendomsvurderinger er udskudt. De danske boligejere kan dermed tidligst forvente de nye vurderinger fra sommeren 2021 og ikke i slutningen af 2020 som hidtil forventet. Udskydelsen var den sjette af slagsen og forhåbentlig også den sidste, så vi kan få nogle nye retvisende vurderinger til at danne grundlag for det kommende ejendomsskattesystem.
Udskydelsen får betydning for de ca. 715.000 boligejere, som stod til at få de for meget betalte boligskatter tilbage. Disse boligejere må vente et år mere med at modtage en skattefri kompensation på 6,2%. Det kan dog kun siges at være et plaster på såret, da der potentielt kan være nogle boligejere, der har anden gæld med en højere rente, eller som står overfor en renovering, som de ca. 18.000 kr. der i gennemsnit tilbagebetales skulle være brugt til.
Langt de fleste boligejere vil dog ikke blive påvirket af udskydelsen, idet de frem til 2024 bliver beskattet på baggrund af vurderingen i 2001 tillagt 5% eller vurderingen i 2002.
Varige skattelettelser fra 2021
Allerede inden den seneste udskydelse af de offentlige ejendomsvurderinger blev alle danske boligejere tildelt en skattelettelse. Dette skete i forlængelse af, at det nye boligskattesystem blev udskudt til 2024, hvor der blev givet skattebesparelser på både ejendomsværdiskatten og ejendomsskatten (grundskyld).
Allerede fra 2021 og indtil 2024, hvor det nye ejendomskattesystem træder i kraft, bliver skattesatsen for ejendomsværdiskatten nedsat fra 1% til 0,92%. Dette gælder for den del af beskatningsgrundlaget, som kan rummes under progressionsgrænsen på 3.040.000 kr. Ydermere er stigningsbegrænsningen på ejendomsskatten (grundskylden) nedsat fra 7% årligt til 2,8% årligt.
Der er tale om varige skattelettelser, som også kommer boligejerne til gode, når det nye boligskattesystem træder i kraft fra 2024. Det skyldes, at skattesatserne nedsættes yderligere ved overgangen til det nye ejendomsskattesystem end det var tilfældet ved den forventede boligskatteomlægning i 2021. Skattesatserne fastsættes som udgangspunkt ud fra den forudsætning, at provenuet i statskassen ikke skal stige ved overgangen til det nye ejendomsskattesystem i 2024.
Satsen til beregning af ejendomsværdiskat forventes nedsat fra 2024 til 0,55% for den del af beskatningsgrundlaget, som ikke overstiger progressionsgrænsen og 1,4% for den resterende del. Progressionsgrænsen forhøjes ligeledes fra 3.040.000 kr. og forventes fastsat til 8.300.000 kr., dog 6.640.000 kr. set i forhold til beskatningsgrundlaget, da forsigtighedsprincippet også nedsætter progressionsgrænsen. Progressionsgrænsen fastsættes således, at den samme %-andel af danskerne, skal betale ejendomsværdiskat over progressionsgrænsen, som det er tilfældet med det nuværende regelsæt.
Vurderingerne forventes fastsat til de faktiske handelspriser
De danske boligejere venter i spænding på at få de nye offentlige ejendomsvurderinger. Både så de kan se hvad deres ejendom er værd, men også til at finde ud af hvilken betydning de nye (i de fleste tilfælde højere) ejendomsvurderinger får for deres samlede boligskatter.
De offentlige ejendomsvurderinger, som vi kender i dag, er i mange tilfælde væsentlig lavere end de reelle handelspriser. Det gælder særligt for ejendomme i landets større byer, hvor der har været betydelige prisstigninger siden de seneste vurderinger blev foretaget. Dette forventes dog at ændre sig ved overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem og udsendelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger.
Den nye vurderingsnorm for vurdering af de offentlige ejendomsvurderinger er i Ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1 defineret således:
”ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontante værdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§28-33.”
Med denne formulering kan vi altså forvente, at den nye offentlige ejendomsvurdering svarer til den forventelige kontante værdi i fri handel, men hvordan finder Vurderingsstyrelsen denne værdi?
ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger (ICE) har sammen med Vurderingsstyrelsen længe arbejdet på et nyt system, der skal vurdere alle landets ejendommen. Det er dette system, som flere gange har været årsag til udskydelsen af de offentlige ejendomsvurderinger, idet det endnu ikke fungerer som ventet.
Systemet til at vurdere alle landets ejerboliger er bygget op om en 4-trins model bestående af følgende:
- Kvadratmeterprisen for området findes
- Kvadratmeterprisen justeres
- Den foreløbige ejendomsværdi beregnes
- Den endelige ejendomsværdi fastsættes
I trin 1 fastsættes kvadratmeterprisen på baggrund af 15 salg (herunder salg af den pågældende ejendom) registreret i området indenfor de seneste 6 år. Udvælgelsen foretages på baggrund af den geografiske afstand til den pågældende ejendom og så vidt muligt af samme ejendomstype. Ejendommene indgår med forskellig vægt afhængig af den geografiske afstand mv., hvorved der fastsættes en kvadratmeterpris for området.
I modellens trin 2 justeres kvadratmeterprisen fra trin 1 med de karakteristika, der gør sig gældende for den pågældende ejendom. Det kan eksempelvis være forskelle i boligarealer, opførelsesår, valg af materialer og beliggenhed tæt ved skov, hav, motorvej mv. Der gives oplysning om de forhold, som påvirker værdien af den pågældende ejendom med mere end 2% set i forhold til referenceejendommene.
I trin 3 findes den foreløbige ejendomsværdi ved at gange den justerede kvadratmeterpris med det vægtede areal for den pågældende ejendom.
I de fleste tilfælde vil der allerede være en endelig vurdering i trin 3, men for de ejendomme der har helt særlige karakteristika, kan det være nødvendigt at udtage ejendommen til manuel behandling. Trin 4 består dermed af en justering i forhold til særlige forhold som eksempelvis forurening.
Der fortages fortsat en særskilt vurdering af grundværdien for den pågældende ejendom, men da der handles færre tomme byggegrunde end der handles ejendomme med bebyggelse, så har ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger (ICE) sammen med Vurderingsstyrelsen udviklet en grundværdikurve. Ejendommens grundværdi aflæses/fastsættes dermed på baggrund af denne grundværdikurve.
På baggrund af anvendelsen af ovenstående principper er det vores forventning, at de nye offentlige ejendomsvurderinger kommer til at svare til de faktiske handelspriser i markedet. Har den pågældende ejendom været handlet indenfor de seneste par år, så må det også forventes, at den offentlige ejendomsvurdering er nogenlunde identisk med den faktiske handelspris. Ligeledes må grundværdien forventes fastsat til den værdi, som den pågældende grund har i ubebygget stand.
Forsigtighedsprincippet på 20%
Værdien af den pågældende ejendom vil i sidste ende afhænge af, hvad to uafhængige parter kan blive enige om at handle ejendommen for. Der vil derfor altid være en usikkerhed forbundet med vurdering af ejendomme og grunde. Denne usikkerhed vil man lade komme boligejerne til gode, og derfor indebærer forsigtighedsprincippet, at både ejendomsværdien og grundværdien nedsættes med 20%, således at beskatningen sker på baggrund af 80% af den nye offentlige ejendomsvurdering.
Forsigtighedsprincippet er som udgangspunkt et fornuftigt tiltag, men det giver også nogle udfordringer i forbindelse med behandlingen af klager over de nye offentlige ejendomsvurderinger. På baggrund af den usikkerhed, der er forbundet med vurdering af ejendomme, afspejles forsigtighedsprincippet også i muligheden for at klage over den offentlige ejendomsvurdering.
Fremadrettet vil der ikke blive givet medhold i klager over ejendomsværdien eller grundværdien, medmindre at det kan dokumenteres, at vurderingen afviger med mere end 20% fra den faktiske værdi. Det kan naturligvis blive meget svært at dokumentere, og betyder dermed også, at en offentlig ejendomsvurdering indenfor spændet på +/- 20% fra en konstateret handelspris, anses for at være korrekt.
Det uhensigtsmæssige ved denne begrænsning i klagemuligheden kan belyses med dette eksempel (se også nedenstående tabel):
Vi har tre ejendomme beliggende tre forskellige steder i landet, og som forudsættes erhvervet til den samme pris på 12.000.000 kr. indenfor de seneste år. De tre ejendomme har af Vurderingsstyrelsen fået tre vidt forskellige vurderinger.
Ejendom nr. 1 er vurderet til 10.000.000 kr., hvilket er 20% under den faktiske handelspris. Denne boligejer er naturligvis glad for vurderingen, da det medfører en skattebesparelsen på 22.400 kr. alene baseret på ejendomsværdiskatten set i forhold til, hvis ejendommen var vurderet til den faktiske handelsværdi. Denne boligejer har altså ingen interesse i at påklage vurderingen og ville heller ikke få medhold i en evt. klage, da vurderingen ikke afviger med mere end 20%.
Ejendom nr. 3 har Vurderingsstyrelsen vurderet til 15.000.000 kr., hvilket er nøjagtigt 20% mere end den faktiske handelspris. Modsat ejeren af ejendom nr. 1, har denne boligejere interesse i at påklage vurderingen, da den er fastsat til 3.000.000 kr. mere end den faktiske handelsværdi. Det betyder også, at boligejeren skal betale 33.600 kr. mere i ejendomsværdiskat, end hvis ejendommen var vurderet til 12.000.000 kr. og 56.000 kr. mere end ejeren af ejendom nr. 1, uagtet at de har betalt den nøjagtigt samme pris for deres ejendomme.
Ejeren af ejendom nr. 3 har heller ikke mulighed for at påklage vurderingen, da vurderingen ikke afviger mere end 20% fra den faktiske handelsværdi.
| Hus 1 | Hus 2 | Hus 3 | |
| Salgspris | 12.000.000 kr. | 12.000.000 kr. | 12.000.000 kr. |
| Ejendomsværdi | 10.000.000 kr. | 12.000.000 kr. | 15.000.000 kr. |
| Beskatningsgrundlag | 8.000.000 kr. | 9.600.000 kr. | 12.000.000 kr. |
| Afvigelse i % | -20% | 0% | 20% |
| Til beskatning over progressionsgrænse | 1.360.000 kr. | 2.960.000 kr. | 5.360.000 kr. |
| Ejendomsværdiskat | 55.560 kr. | 77.960 kr. | 111.560 kr. |
Eksemplet viser hvorledes en boligejer kan ende med at betale mere end det dobbelte i ejendomsværdiskat end en anden boligejere, som har erhvervet sin ejendom for den nøjagtig samme pris. Konsekvensen heraf vil sandsynligvis blive, at ejendom nr. 3 falder i værdi, da de samlede omkostninger ved at eje boligen er højere end for tilsvarende boliger. Tilsvarende vil ejeren af ejendom nr. 1 sandsynligvis få en værdistigning på sin ejendom, da de faste udgifter er lavere end for tilsvarende ejendomme.
Dette resultat kan ikke anses for at være rimeligt, hvorfor man eventuelt må overveje, at indføre en særlig mulighed for at få nedsat den offentlige ejendomsvurdering til den faktiske handelsværdi, såfremt den pågældende ejendom er handlet indenfor de seneste to år, som svarer til det interval der er mellem vurderingerne.
Hvilken betydning får det for den enkelte boligejers beskatning?
Hovedparten af de danske boligejere kan forvente højere offentlige ejendomsvurderinger end de, der er gældende på nuværende tidspunkt. Det betyder dog ikke nødvendigvis højere samlede boligskatter, idet skattesatserne nedsættes ved overgangen til det nye ejendomsskattesystem.
De boligejere, som har udsigt til større samlede boligskatter, opnår en skatterabat, hvis den pågældende bolig er hvervet inden 2024. Skatterabatten er indført for at sikre, at ingen boligejere skal betale mere i de samlede boligskatter ved overgangen til det nye ejendomsskattesystem, end hvis de nuværende regler var videreført.
Skatterabatten opgøres ved at beregne den samlede boligskat, der skulle være betalt ved videreførelse af det nuværende skattesystem og sammenholde med den samlede boligskat ved overgangen til det nye ejendomskattesystem. Hvis de samlede boligskatter er højere ved overgangen til det nye system, opnås skatterabatten, og hvis de samlede boligskatter er lavere, så er dette i sagens natur en skattelettelse. Skatterabatten fastholdes i kroner og øre indtil boligen sælges igen.
I forlængelse af skatterabatten er der også indført indefrysningsordninger. Indtil nu har der været indefrysning af stigninger på grundskylden, men fra 2024 kommer indefrysningsordningen til at gælde for både grundskylden og ejendomsværdiskatten.
Indefrysningsordningen fra 2024 kommer til at fungere således, at stigninger i de samlede boligskatter fra 2024 kan indefryses indtil boligen sælges igen. I 2024 og 2025, hvor skatterabatten træder i kraft, kommer indefrysningsordningen sandsynligvis ikke til at spille en stor rolle, da eventuelle stigninger konverteres til en skatterabat.
Boligejendomme vurderes hvert andet år, hvorfor der i 2026 vil komme en ny vurdering, som danner grundlag for ejendomsbeskatningen. Hvis denne vurdering er højere end den vurdering, der var gældende for beskatningen i 2024 og 2025, så vil boligejerne opleve stigningerne i de samlede boligskatter. Skatterabatten er fortsat gældende, men da denne kun fastholdes i kroner og øre, vil en højere vurdering medføre stigninger i de samlede boligskatter. Det er disse stigninger, som kan indefryses fra 2024.
Vælger man at indefryse stigningerne i de samlede boligskatter fra 2024, vil det ske mod betaling af en rente svarende til den eksisterende ordning for pensionister. Indefrysning kan dog fravælges, men det skal ske ved et aktivt valg.
De danske boligejere kan altså tage den helt med ro, når vi overgår til det nye ejendomsskattesystem. Det skyldes, at stigningerne ved overgangen til det nye ejendomsskattesystem, blot konverteres til en skatterabat, og skulle de samlede boligskatter stige yderligere, så er der mulighed for at indefryse stigningen indtil den dag ejendommen sælges igen.
Vi har altså udsigt til endelig at få et ejendomsskattesystem, hvor man beskattes af ejendommens faktiske værdi og hvor eventuelle stigninger i de samlede boligskatter kun kan opstå, såfremt ejendommen faktisk er steget i værdi. Omvendt vil de samlede boligskatter også falde, såfremt ejendommen falder i værdi, og derved undgår boligejere at betale for meget i skat ved et prisfald, som det har været tilfældet hidtil.
Særligt ejerlejlighedsejerne i de større danske byer vil formegentlig opleve, at deres offentlige ejendomsvurdering vil stige væsentlig, idet der i disse områder har været nogle anselige prisstigninger siden de seneste vurderinger blev foretaget. De pågældende ejerlejlighedsejere vil altså få stor glæde af den skatterabat der kan opnås, såfremt priserne er steget så meget, at de nye offentlige ejendomsvurderinger også vil medføre stigningerne i de samlede boligskatter, trods en nedsættelse af skattesatserne.
Omvendt vil der formegentlig være flere parcelhusejere, som vil opleve en skattelettelse, idet parcelhusene ikke har oplevet de samme prisstigninger, som det er tilfældet for ejerlejlighederne. Parcelhusejerne kan de fleste steder i landet, fortsat forvente højere nye offentlige ejendomsvurderinger, men da skattesatserne samtidig nedsættes, vil det for en del parcelhusejere alligevel betyde skattelettelser.