Familieoverdragelse

Familieoverdragelse af fast ejendom skal ske til markedsprisen eller efter værdiansættelsescirkulæret.

Når nærtstående handler med hinanden, skal dette som udgangspunkt ske til markedspris og med de skattemæssige konsekvenser, dette har for køber og sælger. En meget væsentlig undtagelse hertil er værdiansættelsescirkulæret af 1982, som er opdateret i 2021. Efter værdiansættelsescirkulæret kan man overdrage en fast ejendom til familie i lige linje til en pris, der ligger i et interval på +/-20% fra den senest kendte offentlige ejendomsvurdering. Dette kan selvsagt være interessant, hvis den offentlige ejendomsvurdering ligger væsentligt under markedsprisen.

Skoleeksemplet er forældrekøbslejligheden, der er steget væsentligt i værdi, imens datter eller søn har beboet den. Nu kan forældrene vælge imellem at sælge den til markedspris og betale en måske betydelig skat af ejendomsavancen – eller de kan familieoverdrage den uden fortjeneste og lade junior tage værdistigningen. Skattefrit.

Særlige omstændigheder afgrænser rækkevidden af værdiansættelsescirkulæret

Det er en betingelse, at der ikke foreligger såkaldt særlige omstændigheder, hvis man ønsker at benytte den offentlige ejendomsvurdering +/-20%. Særlige omstændigheder er udviklet igennem mange års praksis ved domstolene, ved Landsskatteretten og ved Skatterådet, og udgør let forsimplet en række forhold, er ikke må være til stede, hvis man vil overdrage efter cirkulæret.

Begrebet særlige omstændigheder er blevet væsentligt udvidet de seneste 10 år, og flere og flere forhold er kommet med, og som dermed kan forhindre, at man kan overdrage til den offentlige vurdering.

Eksempler på særlige omstændigheder er:

• At der er indhentet sagkyndig vurdering i forbindelse med handlen (som viser en anden værdi)
• At der i familien gives gaver, formueoverførsler eller foretages arvemæssige dispositioner, som viser at parterne reelt lægger en anden pris på ejendommen til grund.
• At ejendommen de seneste år er handlet eller belånt til en væsentligt højere værdi.
• At køber optager væsentligt højere lån i ejendommen, end handelsprisen berettiger.
• At ejendommen er undergået retlige eller faktiske ændringer, eller er blevet væsentligt ændret og renoveret.

Alle disse omstændigheder har en tidsmæssigt afgrænsning.  Eksempelvis er det normalt ikke et problem, at ejendommen har været handlet til en højere pris, hvis forældrene har ejet den i mere end 3 år og nogle måneder.

De særlige omstændigheder er løbende blevet suppleret med nye særlige omstændigheder, og hver gang, der er kommet et nyt forhold, der kan udgøre særlige omstændigheder, kan Skattestyrelsen alt efter tidspunktet på året gå 3-4 år tilbage og ændre overdragelsesprisen på en familieoverdragelse, som ellers er foretaget, inden denne nye særlige omstændighed blev til en særlig omstændighed. Dette skete eksempelvis efter, at der i 2023 og 2024 kom en række kendelser fra Landsskatteretten, hvor det blev tillagt betydning, at en ejendom havde været belånt til en højere pris end andensprisen de seneste 2½ år før en overdragelse.  Det medførte, at Skattestyrelsen i 2024 og 2025 gik så langt tilbage som 2021 og ændrede eller overdragelser, som ellers dengang var udført efter gældende praksis.

Skatteforbehold, bindende svar og omgørelse

Som skatteyder står man heldigvis ikke helt uden værktøjer. Til at starte med bør man søge professionel hjælp og få identificeret mulige særlige omstændigheder og herunder, om disse kan elimineres eller imødegås.

Dertil vil man i en overdragelsesaftale indsætte en skatteforbehold, som giver en række reparationsmuligheder – særligt så længe datter eller søn fortsat ejer boligen.

Endelig kan man via bindende svar sikre dispositionen, hvormed Skattestyrelsen normalt ikke kan komme efterfølgende og korrigere prisen.

Er alle ovenstående muligheder udtømte, har man dertil omgørelsesinstituttet, som eksempelvis kan rulle en handel tilbage, hvis der har vist sig særlige omstændigheder, hvorefter handlen kan effektueres igen, når disse omstændigheder evt. pga. tidsmæssige grænser ikke længere er til stede.

Mulighederne er mange – men det kræver, at man ved, hvad man gør.

PrivatRevision har bistået i over 1.000 familieoverdragelser, og vi tør godt kalde os eksperter på området. Vi er ikke de billigste. Men vi sikrer dig en løsning, hvor du kan disponere på et oplyst grundlag, og hvor vi har taget de forholdsregler, der ofte er afgørende for at hindre eller mindske de skattemæssige konsekvenser, der måtte komme.

I det fleste tilfælde, går det let og ubesværet – selvom man garderer sig.

Kontakt os gerne for yderligere dialog om familieoverdragelse.