Nye foreløbige ejendomsvurderinger og familieoverdragelse

Vurderingsstyrelsen har pr. 12. september 2023 meddelt såkaldt foreløbige ejendomsvurderinger for en stor del af de ejendomme, som endnu ikke har fået de nye endelige ejendomsvurderinger. Vurderingen kan ses på vurderingsportalen.dk

Det er PrivatRevisions opfattelse, at de foreløbige vurderinger ikke ændrer mulighederne for at familieoverdrage. De foreløbige vurderinger er en nødløsning, der adresserer at opkræve boligskatterne for 2024. De vurderinger, der efter vores opfattelse kan udtrækkes til andre formål, er kendetegnet ved at være endelige, der har været klagemulighed, og de kan ses på Tingbogen.

De foreløbige ejendomsvurderinger er udsendt, idet både skattemyndigheder og borgere har et indlysende behov for at kende den værdi, de nye ejendomsskatter opkræves på baggrund af, fra januar 2024.

Hidtil har vurderingen op til 3.040.000 kr. været beskattet med 0,92% og alt derover med 3% i ejendomsværdiskat. I det nye system sænkes ejendomsværdiskatten til 0,51% af værdien under 9.200.000 kr. og 1,44% af værdien over. Ejendomsskattesatsen/grundskyldspromillen forventes også at falde. Det er nemlig hensigten, at det offentliges skatteprovenu skal være neutralt – beskatning skal blot ske på et mere retvisende grundlag.

De foreløbige vurderinger tjener det formål, at der kan beregnes ejendomsværdiskat og ejendomsskat for landets boliger, når det nye ejendomsskattesystem træder i kraft 1. januar 2024. Det er fra skattemyndighedernes og fra politisk side bekræftet, at der er tale om foreløbige vurderinger, og at de endelige vurderinger kommer senere. Der kan ikke klages over de foreløbige vurderinger, da de netop er foreløbige, og at en klageadgang derfor vil være håbløst dyr og uhensigtsmæssig. For dem der opkræver skatten forstås. Dette vil selvsagt have konsekvenser for de boligejere, som rammes af for høje vurderinger, og som for en tid er noget nær retsløse. Det kan man jo tænke over. Når de nye vurderinger kommer, kan de påklages.

Imidlertid er der kommet nye ejendomsvurderinger – eller er der?

Et stort antal ejere af en- og tofamiliehuse har allerede modtaget deklaration vedr. de nye ejendomsvurderinger i deres e-boks. Endvidere har et stort antal boligejere modtaget en 2020-vurdering – altså en vurdering af ejendomsværdien for tre år siden. Der har været klageadgang vedr. deklarationer og 2020-vurderinger. Desuden er ejendomsværdierne på Tingbogen opdaterede. Dermed skal disse opdaterede ejendomsværdier efter PrivatRevisions opfattelse også anses som gældende i relation til familieoverdragelse.

Spørgsmålet rejser sig nu: Er de foreløbige vurderinger også udtryk for, at de gamle vurderinger ikke længere kan bruges ved familieoverdragelser? Og skal man i stedet benytte de nye foreløbige vurderinger? Som ikke fremgår andre steder.

Vi mener nej. Det foreløbige vurderinger fremgår ikke at Tingbogen eller af BBR-registreret, som er to centrale kilder til oplysninger, når man skal sælge en ejendom. Det er et knæsat princip i dansk ret, at man skal kunne stole på og støtte ret på det, der fremgår af Tingbogen. Det er derfor en tinglyst ret står så stærkt, som den gør.

Det fremgår da også af lovforarbejderne til L114 om foreløbige vurderinger, ”…at de foreløbige vurderinger ikke vil skulle anvendes i den øvrige del af skatteområdet, dvs. f.eks. ikke som grundlag for værdiansættelser eller lignende, herunder som grundlag for anvendelse af 15 pct.-reglen ved overdragelse af fast ejendom imellem familiemedlemmer efter pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. Det bemærkes desuden, at de foreløbige vurderinger ikke kan være et holdepunkt for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. En foreløbig vurdering skal altså ikke indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder vedrørende den pågældende faste ejendom, som betyder, at 15 pct.-reglen ikke kan anvendes”. 

Nu er lovforarbejder ikke at sidestille med lov. Men de fortæller noget om intentionerne bag lovgivningen.

Vi må konstatere, at de foreløbige vurderinger meget eksplicit er foreløbige og udsendt for at kunne ramme en blot nogenlunde korrekt ejendomsskatteopkrævning i 2024. Fra 1. januar træder de omtrent halverede ejendomsbeskatningssatser i kraft, og her er man selvsagt nødt til at opskrive vurderingerne for at få et nogenlunde enslydende skatteprovenu i kassen. Det skal bemærkes, at der ikke er normal klageadgang over de foreløbige vurderinger. Dette skal der normalt være vedr. væsentlige beslutninger for skatteydere. Dette understreger også, at der er tale om en midlertidig løsning.

Man understreger, at der kommer endelige vurderinger, som er dem, der kommer til at gælde, og at disse kan påklages. Det samme kunne de vurderinger og deklarationer, som allerede har fået virkning.

Det er PrivatRevisions opfattelse, at de foreløbige vurderinger ikke lever op til, hvad man i et retssamfund kan anse som et rimeligt grundlag for at værdiansætte borgernes ofte væsentligste aktiv, deres bolig eller ejendom.

De foreløbige vurderinger er udtryk for en nødløsning, som formentlig er opstået, fordi det helt enkelt var for pinligt igen af udskyde det nye ejendomsskattesystem.

Indtil videre anbefaler PrivatRevision, at der ved enhver familieoverdragelse foretages en konkret vurdering vedr. særlige omstændigheder og omkring overdragelsen i øvrigt. Og så må man se efter, hvilken vurdering der fremgår af Tingbogen.

Når man frem til at benytte den vurdering, der fremgår af Tingbogen, må der anbefales et skatteforbehold, som giver mulighed for at rette ind efter de nye vurderinger (når disse kommer) eller at rulle handlen tilbage, alt efter hvilken praksis der udvikler sig. Man kan også ofte med fordel anmode Skattestyrelsen om bindende svar.

Vælger man at foretage familieoverdragelse med udgangspunkt i de foreløbige vurderinger, må man efter PrivatRevisions opfattelse basere sig på først at indhente bindende svar. Der er nemlig på nuværende tidspunkt ikke de tilstrækkelige holdepunkter for at overdrage med baggrund i en foreløbig vurdering.

Derimod er der holdepunkter og massiv praksis for at overdrage efter en kendt og endelig vurdering. Blot det er den senest kendte.

Det har i mange år været populært at overdrage fast ejendom fra forældre til børn både i levende live og i forbindelse med dødsboer. Baggrunden herfor er et såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982, hvorefter fast ejendom kan overdrages fra forældre til børn til en pris svarende til den senest kendte offentlige vurdering og derfra et interval på +/-15% medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

En ejendom med en offentlig vurdering på 1.000.000 kr. kan således overdrages i et interval på 850.000 kr. – 1.150.000 kr. uanset at denne pris ikke måtte være udtryk for markedsprisen. Dette har været interessant for mange forældre og børn, eftersom man derved både kan spare gave- eller boafgift samt eventuel ejendomsavanceskat ved at sælge en lejlighed eller ejendom til sine børn til favørpris.

Denne 15%-regel har været genstand for særdeles meget opmærksomhed fra skattemyndighedernes side. Skattestyrelsen har til opgave at indkræve de korrekte skatter og afgifter hos borgerne, og det har nok faldet mange skattemedarbejdere og andre for brystet, at velstillede borger har kunnet drible sig udenom såvel gaveafgift som ejendomsavanceskat ved at benytte 15% reglen. Men det har de kunnet, og det har været attraktivt.

Skattemyndighederne har derfor indbragt et stort antal sager for såvel domstolene som for Landsskatteretten og for Skatterådet for at afklare, hvilket særlige omstændigheder, der kunne medføre, at 15%-reglen IKKE kunne benyttes.

Dette har medført, at enkelte konkrete forhold kan medføre, at 15%-reglen eller rettere den offentlige vurdering ikke kan benyttes. Disse er kort ejertid hos forældre i kombination med stor prisforskel på forældrenes egen købspris og den pris, der sælges til børnene til. Er forældrenes ejertid længere end ca. 3 år og 9 mdr., udgør dette forhold for tilsyneladende ikke et problem længere. Dette kan støttes på Skatterådets praksis i ikke færre end 18 afgørelser fra 2021 samt praksis fra Landsskatteretten. Er forældrenes ejertid kortere end 3 år og 9 mdr., reduceres tolerancen i forhold til forskel imellem forældrenes købspris og salgspris til deres børn.

Desuden kan det være et problem, hvis parterne i forbindelse med handlen indhenter ejendomsmæglervurdering, eller hvis ejendommen de seneste to år har været vurderet langt højere f.eks. i forbindelse med lånevurdering. Dette kan støttes på Højesterets dom af 8. marts 2016 samt Østre Landsrets dom fra 23. januar 2023. I sidstnævnte havde et dødsbo værdiansat en ejendom ud fra offentlig ejendomsvurdering til 2.464.000 kr., som blot 19 mdr. forinden var vurderet til realkreditbelåning med en værdi på mindst 4.056.000 kr. Dermed kunne den offentlige vurdering ikke benyttes.

Det er efter vores opfattelse ikke et problem, hvis barnets pengeinstitut i forbindelse med barnets finansiering indhenter vurdering til at understøtte finansiering af købet ud fra den aftalte købesum eller eventuel gældsovertagelse.

Endelig er det en særlig omstændighed, hvis forældrene i forbindelse med en familieoverdragelse på anden vis begunstiger deres øvrige børn og dermed indikerer, at der kompenseres for en for lav prissætning i familieoverdragelsen.

Skattestyrelsen har ved flere lejligheder forsøgt at opnå præcedens for, at selve det forhold, at de offentlige ejendomsvurderinger er åbenbart ude af trit med markedet, i sig selv er en særlig omstændighed, der må medføre, at de offentlige vurderinger ikke kan lægges til grund ved familieoverdragelse.

Dette synspunkt kan man næppe bebrejde skattemyndighederne. Men uanset at det kunne synes fornuftigt, cementerede Højesteret ved dom af 26. april 2021, at de offentlige vurderinger skal kunne benyttes (til familieoverdragelse), medmindre der for den konkrete ejendom foreligger særlige omstændigheder. Højesteret udtalte, at et generelt forhold, som at de offentlige ejendomsvurderinger ikke har været opdateret i en periode, ikke er særlige omstændigheder. Borgerne skal kunne støtte ret på de offentlige vurderinger. Det offentlige er desuden nærmest til at bære risikoen for, at vurderingerne er forkerte.

Således har vi siden d. 26. april 2021 med sindsro kunnet gennemføre familieoverdragelser af alt fra villaer til familiesommerhuse og forældrekøbslejligheder efter den senest kendte og ofte himmelråbende lave offentlige vurdering og derfra +/-15% – såfremt der ikke forelå særlige omstændigheder.

Vi vurderer ikke, at de foreløbige vurderinger ændrer ved dette udgangspunkt.