Lånevurderinger kan have betydning for familieoverdragelser

Det har i de seneste år været populært at overdrage fast ejendom og herunder forældrekøbsboliger, sommerhuse og udlejningsejendomme fra forældre til deres (voksne) børn. Her har særligt de gamle og nu snart hedengangne (og ofte alt for lave) offentlige ejendomsvurderinger spillet en hovedrolle i at skatteoptimere.

Bevæggrundene for at overdrage er ofte, at forældrene dermed kan eliminere eller i hvert fald reducere den skat, der ville skulle betales af en ellers skattepligtig ejendomsavance. En avance, som børnene måske kan undgå beskatning af – f.eks. ved at bebo forældrekøbslejligheden inden den på ny sælges.

En anden væsentlig årsag vil ofte være at spare bo-og gaveafgift nu eller senere ved at overdrage f.eks. sommerhus eller udlejningsejendom til sine børn. I mange tilfælde sparer familien sågar både ejendomsavanceskat og boafgift ved overdragelse til favørpris til børnene.

Har en ejendom enten en ”gammel” offentlig vurdering eller en ny offentlig vurdering, kan der overdrages til børnene i et prisinterval på +/-15% fra vurderingen for ejendomme med gammel vurdering og +/-20 for ejendomme med ny vurdering. Er vurderingen samtidig noget under markedspris, skal der ikke meget fantasi til at forestille sig, at familien kan opnå væsentlige besparelse på ejendomsavanceskat og bo- eller gaveafgift ved at overdrage til en indlysende meget lav pris.

Denne trafik er i de seneste år blevet intensiveret ved udsigt til nye offentlige ejendomsvurderinger – og med en hjælpende hånd fra Højesterets afgørelse af 26. april 2021, hvor Højesteret fastslog, at det offentlige (dvs. statskassen) var nærmest til at bære risikoen for, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke var opdaterede.

Særlige omstændigheder

Ovenstående 15%-regel – nu under ændring til 20%-regel – har siden indførelsen af værdiansættelsescirkulæret i 1982 haft stor betydning og høj grad af anvendelse i skattemæssig planlægning af arv og ejendomsavancer. Reglen kan dog kun benyttes, hvis der ikke foreligger, hvad der i cirkulæret benævnes som ”særlige omstændigheder”.

I takt med at de offentlige ejendomsvurderinger kom mere og mere ud af trit med virkeligheden – særligt i de større byer – er også Skattestyrelsen blevet opmærksomme på de betydelige skatteoptimeringer (eller skatteundgåelser) 15%-reglen kunne foranledige. Derfor har skattemyndighederne særligt i de seneste 8-9 år i stigende omfang udfordret rækkevidden af, hvad særlige omstændigheder kunne være.

Igennem de seneste års praksis fra domstole, fra Landsskatteretten og fra Skatterådet har en række forhold kunnet statuere særlige omstændigheder. Det kan f.eks. være, at ejendommen vurderes ved handlen til en lagt højere værdi, at ejendommen indgår i en bodeling med højere værdi, eller at ejendommen de seneste 2-3 år er handlet til en langt højere værdi.

Særlige omstændigheder er blevet et stadigt mere vidtfavnende begreb – dog med den begrænsning, at der skal være tale om en særlig omstændighed vedr. den konkrete ejendom. Det er således ikke en særlig omstændighed, at den tilsvarende nabolejlighed netop er solgt til det dobbelte.

Lånevurderinger som særlig omstændighed

Tilbage i 2016, udtalte Højesteret i sin dom af 8. marts, at det i sig selv ville være en særlig omstændighed, hvis der i forbindelse med handlen blev hjemtaget realkreditlån, som oversteg den værdi, parterne handlede efter. Det kan da også synes indlysende, at man ikke kan handle en ejendom til én pris, imens man samtidig ser den vurderet langt højere i pris af nogen, der skal yde lån til ejendommen. Det er forså vidt hverken nyt eller videre besynderligt.

Dette har dog ikke hindret, at en lang række ejendomme er familieoverdraget indeholdende eksisterende lån, som køber blot har overtaget, og som har været både på mere end de sædvanlige 80%, der kan belånes i realkredit, men også overdragelser, hvor lånet har været synligt højere end overdragelsesprisen. Her har man kunnet kompensere enten ved, at lånet blev nedbragt inden børnenes overtagelse eller ved at forældrene slet og ret udstedte et gældsbrev til børnene på det, lånet oversteg handelsprisen imellem dem.

I 2023 udviklede praksis sig imidlertid.

Det nye er, at også tidligere lånevurderinger, som ikke har forbindelse eller tidsmæssig nærhed til den aktuelle overdragelse, kan tælle med i rækken af særlige omstændigheder (som gør, at den offentlige vurdering ikke kan benyttes i en familieoverdragelse).

Landsskatterettens kendelse af 2. maj 2023, SKM2023.195.LSR

Sagen vedrørte en skatteyder, der havde overdraget en ejendom til sin søn for 6.750.000 kr. efter 15%-reglen. I forbindelse med overdragelsen optog sønnen et nyt realkreditlån på 10.020.000 kr. Den tidsmæssige nærhed af optagelse af et væsentligt større realkreditlån og dermed en væsentligt højere lånevurdering medførte, at 15%-reglen ikke kunne anvendes.

Ovenstående synes at imødegå indlysende misbrug. Det stopper imidlertid ikke her. Også tidligere lånevurderinger, som intet har med den aktuelle handel at gøre, kommer i 2023 også ind i praksis og statuerer særlige omstændigheder.

Østre Landsrets dom af 23. januar 2023, SKM2023.54.ØLR

Sagen vedrørte værdiansættelse efter 15%-reglen ved udlæg fra dødsbo. En ejendom blev arveudlagt til 2.465.000 kr. Samme ejendom var 19 mdr. forinden vurderet til en værdi på mindst 4.056.000 kr., og der var i den forbindelse optaget et nyt og yderligere lån i ejendommen op til denne værdi. Værdiansættelsescirkulæret kunne henset til den korte tidsmæssige afstand fra den optagne forøgede realkreditbelåning og til boudlægget ikke benyttes.

Højesteretsdom af 30. november 2023, U.2024.880

Højesterets afgørelse hvor to skatteydere, der fra deres far overtog fire udlejningsejendomme. Ejendommene blev overdraget for samlet 15.850.000 kr. Prioritetsgælden i ejendommene var på 24.100.000 kr. Køberne overtog denne belåning. Højesteret afviste brug af 15%-reglen, idet Højesteret udtalte, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og kan begrunde fravigelse af 15%-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om dette er tilfældet, må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåning og overdragelsen. I tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den
offentlige vurdering er for lav og dermed fravige 15%-reglen. En af ejendommene var blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, imens de øvrige tre ejendomme var vurderet ca. 15-25 mdr. før overdragelsen.

Låneomlægninger kan også statuere særlige omstændigheder

I ovenstående sager udgjorde de særlige omstændigheder, at der var blevet hjemtaget nye realkreditlån på baggrund af udført lånevurdering fra realkredit- eller pengeinstitut. Der har – om man er enig i afgørelserne eller ej – været tale om aktiv stillingtagen til, at der skulle belånes.

Landsskatteretten går i 2024 et skridt videre ved også at statuere særlige omstændigheder blot i det forhold, at et eksisterende lån er blevet omlagt eller refinansieret, uden at der i den forbindelse er udført en konkret vurdering.

Landsskatterettens kendelser, begge af 5. april 2024, sagsnr. 24-0012747 og sagsnr. 24-0012743

Sagerne omhandlede et forældrepar, som ønskede at overdrage to ejerlejligheder – en til hver af deres børn. Lejlighederne  var købt 6 år tidligere og var i den forbindelse belånt. Disse lån var hver især ud fra en værdi på henholdsvis 104% og 76% over den pris, der blev overdraget til børnene til 6 år senere. Uafhængigt at købet og det senere salg af lejlighederne skiftede forældrene pengeinstitut 2½ før de overdrog de to lejligheder. Det nye pengeinstitut flyttede lånene fra ét realkreditinstitut til et andet, som det pågældende pengeinstitut samarbejdede med. Der blev ikke foretaget fysisk vurdering eller ændret på lånebeløbet eller restgælden. Landsskatteretten afgjorde at denne meget højere belåning udgjorde særlige omstændigheder, idet lånene skulle anses for optaget 2½ før overdragelsen og til en langt højere pris.

Forældrene valgte i denne sag ikke at indbringe sagen for domstolene, og dermed blev Landsskatterettens afgørelse sidste ord i disse to sager.

Landsskatterettens afgørelse af 18. november 2024, sagsnr. 24-0060009

Et forældrepar overdrog pr. 1. december 2023 en lejlighed til 1.610.000 kr. til deres datter. Lejligheden var belånt ved forældrenes køb i 2019 ud fra en værdi på mindst 2.197.500 kr. Belåningen var et inkonvertibelt kontantlån, som med mellemrum skulle refinansieres. I januar 2023 blev lånet refinansieret. Der var ingen vurdering og ingen ændring i gældsforholdet. Landsskatteretten nåede frem til, at også refinansieringen, uanset at denne var obligatorisk, skulle anses som belåning til en væsentligt højere værdi end handelsprisen, og at der dermed var særlige omstændigheder.

Konklusion på lånevurderingers betydning

Som det fremgår, kan både lånoptagelse men også lånomlægning og tvungen refinansiering af realkreditlån i boligen medføre, at denne ikke indenfor de nærmeste 2-3 år kan overdrages med udgangspunkt i den offentlige vurdering.

Særligt den sidste kendelse fra Landsskatteretten af 18. november 2024 må ses som en yderpol i forhold til, hvornår belåning kan statuere særlige omstændigheder. Med denne kendelse i hænderne, udvides grænserne betydeligt for, hvornår der kan statueres særlige omstændigheder, og man kan kun frygte, at skattemyndighederne herefter ser mere fokuseret på familiehandler, hvor der i ejendommen har været lån, som nødvendigvis må refinansieres, eller hvor der i forbindelse med konverteringer er hjemtaget en kursgevinst.

Såfremt du modtager en henvendelse fra Skattestyrelsen vedr. en foretaget familieoverdragelse, er det derfor uhyre vigtigt at være opmærksom på, om nogle af disse nye forhold, der kan udgøre særlige omstændigheder, gør sig gældende. Man kan udmærket have overdraget i god tro f.eks. i 2022 eller 2023, før ovenstående afgørelser kom, men alligevel her efterfølgende skulle vurderes i lyset af de nye afgørelser. Skattestyrelsen kan i skrivende stund (december 2024) uden videre gå tilbage til og med 2021 og genoptage.

Her er din kommunikation med Skattestyrelsen vigtig. Det er vigtigt, at der fremlægges alle relevante oplysninger. Herunder er det i særdeleshed vigtigt, at du med det samme viser overdragelsesaftalen med behørigt skatteforbehold. Dette giver en række muligheder, hvis det skulle ende med en korrektion. Er der ikke et tilstrækkeligt skatteforbehold, findes der flere muligheder i form af omgørelse eller klage.

Det er ikke ulovligt at foretage en disposition på baggrund af gældende retspraksis. Men bliver man efterfølgende opmærksom på, at praksis har ændret sig,  må man reparere indenfor rammerne af det mulige. Det går ofte godt alligevel, hvis man har navigeret hensigtsmæssigt med med behørigt skatteforbehold i dispositionerne.

Kontakt gerne PrivatRevision eller anden relevant rådgiver for bistand i en sag af denne type.