Familieoverdragelse af fast ejendom har i en årrække været et højaktuelt emne, når formuer skal skifte hænder fra den ene generation og til den næste. Desuden har familieoverdragelser været benyttet til spekulation i undgåelse af ejendomsavanceskat ved at skubbe en ellers skattepligtig ejendomsavance ud i fremtiden og over på næste generation, som måske eller måske slet ikke skal betale skatten. Dette gælder ikke mindst for privatboliger og herunder især for parcelhuse, sommerhuse, ejerlejligheder og herunder særligt forældrekøb.

15%-reglen

Fast ejendom og herunder privatboliger og forældrekøbsboliger har efter mangeårig praksis kunnet overdrages fra forældre til børn til en pris svarende til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering og derfra i et interval på +/-15%. Dette fastlægges i værdianssættelsescirkulæret fra 1982 (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) og den i cirkulæret nævnte 15%-regel.  Det vil sige, at en ejendom med en offentlig ejendomsvurdering på 1.000.000 kr. kan handles fra forældre til børn i et prisinterval på 850.000 – 1.150.000 kr. – uanset at markedsprisen måske er en helt anden.

15%-reglen har haft umådelig stor praktisk betydning siden reglens indførelse i 1982.

15%-reglen erstattes ved indfasning af de nye ejendomsvurderinger med en 20%-regel – men ud fra opdaterede ejendomsvurderinger.

De seneste år har budt på usikkerhed omkring 15%-reglen

Det er nok blevet bemærket af mange, at de offentlige ejendomsvurderinger i en årrække har været ude af trit med markedspriserne – i hvert fald i de større byer. Dette forhold har i kombination med 15%-reglen  medført, at såvel attraktivt beliggende privatboliger og sommerhuse og i særdeleshed også forældrekøbsboliger er blevet handlet fra forældre til børn til ”underpriser” – ofte med et skattemæssigt tab hos forældrene og en skattefri fortjeneste hos børnene til følge.

Skoleeksemplet er en forældrekøbslejlighed, som købes af forældrene i 2015 for 1.500.000 kr. og i 2020 har en markedsværdi på 2.200.000 kr. Denne værdistigning på 700.000 kr. skal forældrene egentlig betale skat af, hvis de sælger. Her kan forældrene i stedet vælge at sælge ejendommen til den senest kendte offentlige ejendomsværdi +/-15%. Hvis ejendomsvurderingen er f.eks. 1.000.000 kr., kan forældrene sælge lejligheden til junior til 850.000 kr. Eftersom junior bebor lejligheden, kan han eller hun efterfølgende sælge med en skattefri avance efter nærmere regler.

Dermed sparer forældrene skat af de 700.000 kr., de ellers havde i skattepligtig avance ved salg på det fri marked. Samtidig har de givet deres barn en betragtelig gave – vel at mærke uden gaveafgift eller senere arveafgift på 15%.

Denne finte har – måske ikke så overraskende – påkaldt sig skattemyndighedernes opmærksomhed. Dette er særligt sket i takt med, at markedspriserne for ejerlejligheder i de større byer er stukket væsentligt af fra de lave offentlige ejendomsvurderinger.

Det har således været et almindeligt billede, at forældrene køber lejligheder, som de senere sælger med store tab til deres børn – som så henter en stor skattefri gevinst og gave.

Efter en række afgørelser ved domstolene og ved Skatterådet, kan det nu forsigtigt konstateres, at skal forældre overdrage en bolig til deres børn, hvor prisforskellen fra deres egen købspris og salgsprisen til barnet er meget forskellige, skal forældrene alt efter størrelsen på prisforskellen have ejet boligen i 3-4 år.

Hvis forældrene ikke har ejet boligen i mindst 3 år (og måske lidt længere), kan de således ikke (længere) benytte 15%-reglen. Har de alligevel brugt 15%-reglen, risikerer de, at Skattestyrelsen korrigerer handelsprisen og beskatter forældrene af ejendomsavancen og børnene af en gave, svarende til at der var handlet til markedspris (deraf skattepligtig ejendomsavance) men uden erlæggelse af købesummen (deraf gaven).

Dette sker konkret ved at Skattestyrelsen genoptager parternes årsopgørelse for det år, hvori der er handlet. Der bedes typisk om oplysninger, hvorefter der fremsættes forslag til ændring af skat for året 20xx, som derefter følges op af en afgørelse.

Du kan læse mere om retstilstanden her: https://privatrevision.dk/2022/05/16/foreloebig-status-paa-familieoverdragelser-af-foraeldrekoeb/

Folk er kommet i klemme

Ovenstående betingelse om 3-4 års ejerskab som forudsætning for at bruge 15%-reglen  er kommet bag på mange. Særligt er den kommet bag på folk, som har familieoverdraget forældrekøbsboliger og andre boliger i 2020 og tidligere, som har brugt 15%-reglen. Folk som ikke på nogen måde har kunnet vide, at der i 2021 ville komme en 3-4 årsregel – som gælder med tilbagevirkende kraft. Særligt har Skatterådet i 2021 anlagt en restriktiv praksis – som også gælder for overdragelser foretaget før 2021.

Et aktuelt eksempel er en forældrekøbslejlighed i København, som forældrene købte i 2017 for 2.100.000 kr, og som i 2020 blev solgt til datter for 900.000 kr.  Dette var i 2020 bedste praksis indenfor skatteoptimering i familien og fuldstændig lovligt (!)

I 2021 har disse skatteydere måttet tåle, at Skattestyrelsen beskatter datteren af en gave på 1.200.000 kr. (2.100.000 minus 900.000 kr.).

I en anden sag med tilsvarende prisforskel, har datter efter et år solgt lejligheden til tredjemand. Her har skattemyndighederne foruden gavebeskatning af datteren også beskattet forældrene af ejendomsavancen, som er tjent hos datteren.

Begge sager er indbragt for Skatteankestyrelsen. Men uanset udfaldet fortæller det noget om en skatteforvaltning, som er blevet særdeles opmærksom på at bruge de nye afgørelser fra Skatterådet fra 2021 til at tilsidesætte prissætning efter 15%-reglen for overdragelser, som er foretaget 2-3 år tilbage i tid.

Hvad gør man så?

Men hvad så med de forældre, der har familieoverdraget i god tro i 2019 og 2020? Kan de forvente at blive avancebeskattet eller, at deres børn beskattes af store gavebeløb.

Svaret herpå skal først og fremmest findes i forældrenes ejertid inden, de solgte til deres barn. Overstiger forældrenes ejertid ca. 3 år og 9 mdr. inden deres videresalg, er der formentlig ingen fare på færde.

Det er samtidig (og som altid ved brug af 15%-reglen) en forudsætning, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, der gør at ejendommen er værdiansat højere end den aftalte handelspris.

Er forældrenes ejertid på under 3 år og 9 mdr., vil der for manges vedkommende være en risiko for, at skatteforvaltningen ser nærmere på, om prisen skal korrigeres med beskatning af forældre og børn til følge. Det samme gælder, hvis der er særlige omstændigheder – f.eks. ved lånehjemtagelse der overstiger handelsprisen., eksterne ejendomsmæglervurdering eller formuemæssige dispositioner i familien, der viser, at familien reelt lægger en anden pris til grund.

En kort ejertid hos forældrene i kombination med stor forskel på forældrenes egen købspris og deres salgspris til barnet udgør således også nu en såkaldt særlig omstændighed, der medfører at 15%-reglen ikke kan benyttes.

Det kan hertil spørges, om forældrene så ikke blot kan handle til en pris, der ligger lidt højere og tættere på deres egen købspris. Dertil må siges, at forældre og børn som udgangspunkt skal handle til markedspriser. Undtagelsen er 15%-reglen. Det er den eller markedsprisen. Afviger man, anses handlen skattemæssigt som foretaget til markedspris med deraf følgende skattemæssige konsekvenser.

Det bemærkes, at skatteforvaltningen majoriteten af sagerne synes at fokusere på en 15% gavebeskatning af børnene, imens avancebeskatning forældrene, som ofte forudsætter, at avancen kan tilskrives dem. Det varerier dog fra sag til sag, og der verserer sager i klagesystemet for tiden, hvor Skattestyrelsen har beskattet forældrene af en ejendomsavance, som barnet har realiseret efter forældrenes overdragelse til barnet. Klagesagerne afventer afgørelse.

Skatteforbehold

I de fleste overdragelsesaftaler vedr. familieoverdragelser er indsat et skatteforbehold. Skatteforbeholdet kan være udformet på forskellig måde, men kendetegnene for dem er, at det kan bruges til enten at rulle handlen tilbage og/eller til at regulere købsprisen og lade differencen konvertere til et familielån/gældsbrev uden renter og afdrag i det tilfælde, at Skattestyrelsen korrigerer handelsprisen.

Skatteforbeholdet kan ofte redde kastanjerne ud af ilden og annullere handlen – eller korrigere handelsprisen til noget, parterne kan leve med.

Skatteforbeholdet skal fremgå klart af købsaftalen, og det skal forelægges for skatteforvaltningen første gang, skatteforvaltningen stiller spørgsmålstegn ved dispositionen. Ellers er det ikke gyldigt.

Klage

Man kan naturligvis vælge at klage over Skattestyrelsens afgørelse – f.eks. vil der forventeligt komme mange klagesager med det tema, at skatteydere, der laver en familieoverdragelse i god tro efter de dagældende regler, pludselig skal beskattes – oveni købet for dispositioner foretaget før Skatterådets afgørelser i 2021.

En klagesag har den fordel, at sagen bringes et niveau op i systemet, hvor det skatteretlige overblik til tider er større. Der kan desuden søges om godtgørelse af omkostninger til professionel rådgiver – herunder til revisor, advokat eller skatterådgiver.

Ulempen ved en klagesag er, at det tager tid. Uanset at man måtte kunne få udsættelse med betaling af den skat, der klages over, kan afgørelsen nemt trække ud i 6-12 mdr. Desuden er der som i alle sager en procesrisiko.

Omgørelse og omvalg

Endelig er der i nogle sager mulighed for at søge om at gøre dispositionen om – altså at annullere familieoverdragelsen. I skatteforvaltningsloven findes bestemmelser om, at skatteydere i visse tilfælde kan omgøre en formuemæssig disposition, såfremt denne medfører skattemæssige uheldige konsekvenser, man ikke med rimelighed kunne forudse.

Flere omgørelsessager vedr. familieoverdragelse af forældrekøb er på vej igennem skatteforvaltningen. Det bliver spændende at se, i hvilket omfang familieoverdragelser af forældrekøb efter 15%-reglen kan omgøres. Ligeledes bliver det interessant at se, om familien efterfølgende kan foretage en ny familieoverdragelse med udgangspunkt i den nu længere ejertid, eller om der skal foreligge en reel fortrydelse af overdragelsen som sådan, før en handel kan føres retur rent skattemæssigt.

Få kyndig rådgivning

Overvejer du, om tiden er rigtig for en familieoverdragelse, og ønsker du at kende risici, så kontakt os gerne i dag for en indledende dialog.

Er du allerede kommet i dialog med skatteforvaltningen omkring familieoverdragelse, og hvor der ikke er enighed omkring prisen, er vi gerne til rådighed for et videre forløb. Det er vigtigt at balancere imellem de forskellige redskaber ovenfor, hvis man vil sikre sig den bedst mulige position.

Reglerne omkring beskatning af medarbejderaktier har været genstand for en del ændringer i årenes løb.

Derfor kan mange medarbejdere have svært ved at gennemskue de skattemæssige konsekvenser af de aftaler om aktieløn, som medarbejderen indgår med arbejdsgiveren.

Læs mere